آیا ثبت املاک در سامانه اسکان اجباری است؟ بررسی قوانین ۱۴۰۴

سامانه ملی املاک و اسکان، ابزاری کلیدی برای مدیریت بازار مسکن در ایران است که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت می‌کند. این سامانه با هدف جمع‌آوری اطلاعات دقیق املاک و وضعیت سکونت شهروندان راه‌اندازی شده است. با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۴، ثبت اطلاعات در این سامانه برای همه سرپرستان خانوار اجباری شده است. این اقدام به دولت کمک می‌کند تا با شناسایی خانه‌های خالی، سیاست‌های مالیاتی را اجرا کند. در این مقاله، جزئیات این قانون، مراحل ثبت، و تبعات عدم رعایت آن را بررسی می‌کنیم.

سامانه املاک و اسکان چیست و چرا ثبت آن الزامی است؟

سامانه املاک و اسکان به آدرس amlak.mrud.ir، بستری آنلاین برای ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی شهروندان است. هدف اصلی آن، شفاف‌سازی وضعیت املاک و جلوگیری از احتکار مسکن در کشور است. از سال 1400، ثبت اطلاعات در این سامانه اجباری شد و در سال 1404 این الزام با جدیت بیشتری اجرا می‌شود. این سامانه مبنای ارائه خدماتی مانند یارانه، انشعابات آب و برق، و حتی ثبت‌نام مدارس است. بدون ثبت اطلاعات، دسترسی به این خدمات محدود خواهد شد.

چه کسانی ملزم به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان هستند؟

همه سرپرستان خانوار، اعم از مالک یا مستأجر، موظف به ثبت اطلاعات اقامتگاه خود در سامانه هستند. این شامل افراد مجردی که به‌عنوان سرپرست خانوار شناخته می‌شوند نیز می‌شود. اگر ملکی به نام یکی از اعضای خانواده باشد، تنها همان فرد مسئول ثبت اطلاعات است. حتی املاکی که با قولنامه خریداری شده‌اند باید در سامانه اظهار شوند. مستأجران نیز باید محل سکونت خود را، چه به‌صورت اجاره‌ای یا رایگان، ثبت کنند.

استثناها و مواردی که ممکن است مشمول ثبت نشوند

اگرچه سامانه ملی املاک و اسکان به‌صورت کلی اعلام کرده ثبت اطلاعات تمامی سرپرستان خانوار الزامی است، اما در عمل چند استثنا یا مورد خاص وجود دارد که باید در متن ذکر شود تا از ابهام جلوگیری شود:

• املاک دولتی، شهرداری، نهادها یا ارگان‌های عمومی — ممکن است این املاک تحت مقررات خاص باشند یا معافیت داشته باشند؛ لازم است بررسی شود که آیا قانون صراحتاً آن‌ها را مستثنی کرده است یا خیر.
• املاک کاربری غیرمسکونی — اگر ملک صرفاً تجاری، صنعتی یا خدماتی باشد و تابع مقررات مسکونی نباشد، احتمال دارد مشمول الزام ثبت سکونت در سامانه اسکان نشود.
• املاک در حال ساخت یا فاقد تأسیسات معادل سکونت — واحدهایی که هنوز یازده ماه از تاریخ صدور پایان کار طی نشده است یا واحدهایی که امکان سکونت ندارند، ممکن است از شمول ثبت کامل معاف باشند.
• املاک وقفی یا مشاع در شرایط خاص — در املاک مشاع، ممکن است هر یک از شرکا سهم خود را به‌طور جداگانه ثبت کنند. همچنین املاک وقفی ممکن است تابع محدودیت‌های وقف‌نامه باشند.
• نهادهای دیپلماتیک / سفارتخانه‌ها — به دلیل تابعیت قوانین بین‌المللی و معاهدات، چنین املاکی ممکن است معاف باشند.

در چنین مواردی که وضعیت ملک یا نوع کاربری آن در محدوده‌ی استثناها قرار می‌گیرد، تفسیر صحیح قانون و شناسایی دقیق تکالیف قانونی، نیازمند آشنایی با مقررات ثبتی و ملکی است. بنابراین، توصیه می‌شود پیش از ثبت نهایی اطلاعات، با بهترین وکیل ملکی مشورت کنید تا از بروز مشکلات احتمالی یا جریمه‌های اشتباه جلوگیری شود.

راهنمای گام به گام ثبت ملک برای مالکین در سامانه اسکان

برای ثبت ملک، مالکان باید به سایت amlak.mrud.ir مراجعه و از طریق درگاه دولت من احراز هویت کنند. پس از ورود، گزینه «مالک خودم هستم» را انتخاب کرده و اطلاعات ملک را وارد می‌کنند. این اطلاعات شامل کد پستی، نوع سند (تک‌برگ، دفترچه‌ای یا قولنامه‌ای)، پلاک ثبتی، و تاریخ تملک است. وارد کردن شناسه قبض برق برای تأیید صحت اطلاعات ضروری است. پس از بررسی نهایی، با کلیک روی «ثبت نهایی»، فرآیند تکمیل می‌شود.

مقاله مرتبط: چگونه درخواست صدور سند ملکی بدهیم؟ انواع سند ملکی + نکات حقوقی

نحوه ثبت اقامتگاه برای مستاجران در سامانه ملی املاک و اسکان

مستأجران نیز باید محل سکونت خود را در سامانه ثبت کنند تا از خدمات دولتی بهره‌مند شوند. پس از ورود به سایت و احراز هویت، گزینه «شخص دیگری مالک است» را انتخاب می‌کنند. سپس کد پستی ملک و اطلاعات مالک (مانند کد ملی یا شناسه ملی) را وارد می‌نمایند. نیازی به کد رهگیری اجاره‌نامه نیست، اما اطلاعات باید با قبض برق مطابقت داشته باشد. در نهایت، اقامتگاه به‌عنوان اصلی یا فرعی ثبت می‌شود.

عواقب عدم ثبت اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان چیست؟

عدم ثبت اطلاعات ملکی یا سکونتی در سامانه املاک و اسکان می‌تواند مشکلات متعددی برای شهروندان ایجاد کند. این تبعات شامل محدودیت‌های مالی، خدماتی و حقوقی است که از سال ۱۴۰۴ با شدت بیشتری اعمال می‌شوند. برای جلوگیری از این مشکلات، ثبت دقیق و به‌موقع اطلاعات ضروری است. در ادامه، مهم‌ترین پیامدهای عدم ثبت اطلاعات فهرست شده است:

• جریمه‌های مالیاتی
• قطع یارانه‌های نقدی و غیرنقدی
• محاسبه تعرفه برق با بالاترین نرخ
• ممنوعیت خرید، فروش یا انتقال ملک (ممنوع‌المعامله شدن)
• عدم دسترسی به خدمات بانکی مانند دریافت دسته چک یا تسهیلات
• عدم امکان دریافت انشعابات جدید آب، برق یا گاز

در شهرهایی مانند اصفهان که بازار مسکن پویا و قوانین ثبتی با حساسیت بالایی اجرا می‌شود، بی‌توجهی به ثبت اطلاعات در سامانه املاک می‌تواند تبعات گسترده‌تری داشته باشد. از محدودیت در معاملات ملکی گرفته تا مشکلات مالیاتی و بانکی، هر خطای کوچک ممکن است هزینه‌ساز شود. در چنین شرایطی، مشورت با بهترین وکیل ملکی در اصفهان می‌تواند از بروز بسیاری از این مشکلات جلوگیری کند. این وکلا با تسلط بر قوانین ثبتی، مالیاتی و مقررات سامانه اسکان، می‌توانند به شما کمک کنند تا وضعیت حقوقی ملک‌تان را بررسی کرده و در صورت بروز خطا یا اعلام اشتباه (مثل شناسایی نادرست خانه خالی)، مسیر قانونی اصلاح را سریع‌تر و مطمئن‌تر طی کنید.

چگونه به تصمیم اخذ شده اعتراض کنیم؟

اگر پس از ثبت تماس پیامک یا اخطار به شما داده شد که ملک شما «خانه خالی» شناخته شده یا جریمه تعیین شده است، این مراحل را دنبال کنید:

1. ورود به سامانه ملی املاک و اسکان — ابتدا به آدرس amlak.mrud.ir مراجعه کرده و وارد حساب کاربری خود شوید.
2. بخش خوداظهاری یا ویرایش ملک — در منوی مربوط به املاک تحت مالکیت یا سکونت، گزینه «ویرایش اطلاعات» را انتخاب کنید و اطلاعات ملک را با مدرک معتبر اصلاح نمایید. (مثلاً ثبت تاریخ تملک، اسناد مالکیت، قرارداد اجاره، وضعیت سکونت فعلی)
3. ثبت درخواست اعتراض در سامانه — اگر امکان دارد، درخواست اعتراض رسمی یا استعلام پرونده را از طریق گزینه‌ای که در سامانه «اعتراض» یا «پیگیری وضعیت» نامیده شده، ارسال کنید.
4. ارسال مدارک پشتیبان — فایل‌هایی مانند اجاره‌نامه، فیش آب/برق به نام مستأجر، سند ملک، عکس ملک مسکونی در حال استفاده و غیره را ضمیمه نموده و توضیح دهید که ملک در واقع خالی نیست یا اطلاعات نادرست داده شده.
5. پیگیری از طریق دستگاه‌های ذی‌صلاح — اگر سامانه پاسخگو نبود یا اعتراض پذیرفته نشد، می‌توانید شکایت خود را به سازمان امور مالیاتی (برای مالیات خانه خالی) یا وزارت راه و شهرسازی / اداره کل مسکن استان ارائه دهید. همچنین برای گزارش پیامک اشتباه می‌توانید به اداره راه و شهرسازی استان مراجعه کنید.

این روند، امکان اصلاح اشتباهات را فراهم می‌کند و در بسیاری موارد، پیش از اتخاذ جریمه نهایی، فرصتی برای ارائه دلایل و مدارک است.

چگونه اطلاعات ثبت‌شده در سامانه املاک را ویرایش یا اصلاح کنیم؟

در مواقعی که به‌سبب خطا یا تغییر وضعیت (مثلاً جابه‌جایی، تغییر مالکیت، تغییر آدرس) لازم است اطلاعات ثبت شده را اصلاح کنید، مراحل زیر را دنبال نمایید:

1. ورود به سامانه — به amlak.mrud.ir مراجعه و با شماره تلفن و احراز هویت وارد حساب کاربری شوید.
2. رفتن به بخش «املاک تحت مالکیت / محل سکونت» — پس از ورود، در منوی املاک یا سکونت، ملک یا محل اقامت مورد نظر را پیدا کنید.
3. انتخاب گزینه «ویرایش / اصلاح اطلاعات» — دکمه «ویرایش ملک» یا «اصلاح اطلاعات هویتی» را کلیک کنید. (در برخی موارد این گزینه فقط پس از ثبت نهایی نمایش داده می‌شود)
4. اصلاح فیلدهای لازم — فیلدهایی مانند کدپستی، نوع سند، تاریخ تملک، شماره قبض برق یا مالکیت تغییر یافته را وارد یا اصلاح کنید.
5. ثبت نهایی و ذخیره تغییرات — پس از بررسی دقیق، گزینه «ثبت نهایی» یا «ذخیره تغییرات» را بزنید.
6. پیگیری وضعیت تغییرات — معمولاً یک شماره پیگیری یا وضعیت تایید/رد وجود دارد که با مراجعه به بخش «پیگیری وضعیت» می‌توانید ببینید تغییرات پذیرفته شده یا نه، و در صورت رد ممکن است نیاز به ارائه مدارک إضافی باشد.

اگر تغییر مالکیت رخ داده باشد یا ملک به نام دیگری منتقل شده، ممکن است لازم باشد مالک جدید نیز با احراز هویت دسترسی به اصلاح را داشته باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی

قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای واحدهای مسکونی که بیش از ۱۲۰ روز خالی باشند، مالیات تصاعدی اعمال می‌کند. این قانون از سال ۱۴۰۴ به‌صورت گسترده اجرا می‌شود و نرخ‌های آن برای سال‌های مختلف متفاوت است. برای مالکانی که بیش از پنج خانه خالی دارند، ضرایب مالیاتی دو برابر می‌شود. اقامتگاه‌های اصلی، فرعی، و املاک در حال ساخت از این مالیات معاف هستند. در ادامه، جزئیات این مالیات در جدول ارائه شده است:

تطابق اطلاعات سامانه املاک و اسکان برای دریافت دسته چک و خدمات بانکی

از بهمن ۱۴۰۳، بانک‌ها و مؤسسات مالی تنها به افرادی خدمات ارائه می‌دهند که اطلاعات آن‌ها در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد. این شامل دریافت دسته چک، افتتاح حساب، یا اخذ وام بانکی است. بدون تطابق اطلاعات کد ملی و کد پستی با سامانه، حتی تعویض پلاک خودرو نیز ممکن نخواهد بود. بنابراین، ثبت و به‌روزرسانی اطلاعات برای دسترسی به این خدمات ضروری است.

نحوه ویرایش و به‌روزرسانی اطلاعات محل سکونت در سامانه اسکان

در صورت تغییر آدرس یا وضعیت مالکیت، باید اطلاعات در سامانه به‌روزرسانی شود. کاربران می‌توانند با ورود به پنل کاربری و انتخاب گزینه «ثبت یا تغییر ساکن»، اطلاعات جدید را وارد کنند. اگر پیامکی از سرشماره V.MASKAN دریافت کردید، باید وضعیت سکونت را اصلاح کنید. عدم به‌روزرسانی ممکن است باعث شناسایی ملک به‌عنوان خانه خالی شود. این فرآیند ساده اما حیاتی است.

چگونگی یافتن کد پستی دقیق و ثبت آن در سامانه املاک و اسکان (GNAF)

کد پستی، یکی از اصلی‌ترین معیارهای شناسایی ملک در سامانه املاک و اسکان است. هر ملک در کشور دارای یک کد پستی یکتا و ده‌رقمی است که موقعیت جغرافیایی دقیق آن را مشخص می‌کند. اشتباه وارد کردن این کد می‌تواند باعث شود ملک شما به اشتباه در منطقه‌ی دیگری ثبت شود یا اطلاعات سامانه تأیید نگردد.

در بسیاری از موارد، کد پستی درج‌شده روی قبوض برق یا آب با کد رسمی ثبت‌شده در پایگاه داده شرکت ملی پست (پایگاه GNAF) تفاوت دارد. این اختلاف معمولاً به دلیل تغییر پلاک، نوسازی، تجمیع یا تفکیک ملک به وجود می‌آید. بنابراین برای اطمینان از صحت اطلاعات، توصیه می‌شود کد پستی رسمی و به‌روز را از طریق سامانه‌ی GNAF استعلام کنید.

مراحل یافتن کد پستی دقیق از طریق سامانه GNAF

برای یافتن کد پستی دقیق از طریق سامانه CNAF مراحل زیر را دنبال کنید تا به خروجی مورد نظر خود دست پیدا کنید:

1. وارد سایت رسمی gnaf.post.ir
   شوید.
2. در صفحه‌ی اصلی، دو روش جستجو در اختیار شماست: جستجوی نشانی (متنی) که باید آدرس ملک را با ذکر شهر، خیابان، پلاک و واحد وارد کنید و جستجوی نقشه‌ای (نقشه تعاملی) که با استفاده از نقشه‌ی آنلاین، محل ملک را روی نقشه پیدا کرده و با کلیک روی آن، کد پستی مربوط نمایش داده می‌شود.
3. کد پستی ده‌رقمی نمایش داده‌شده را یادداشت یا کپی کنید.
4. وارد سامانه‌ی املاک و اسکان (به آدرس amlak.mrud.ir) شوید و در بخش «اطلاعات ملک»، کد پستی را دقیقاً مطابق همان عدد ثبت‌شده در GNAF وارد کنید.
5. پس از ذخیره‌ی اطلاعات، سامانه به‌صورت خودکار صحت کد را با پایگاه پست تطبیق می‌دهد و در صورت وجود خطا، پیام اصلاحی نمایش داده می‌شود.

پیشنهاد می‌شود از نکات مهم زیر در این مسیر غافل نشوید:

• اگر ملک شما نوساز یا تازه تفکیک شده است، ممکن است هنوز در پایگاه GNAF ثبت نشده باشد. در این حالت، می‌توانید با مراجعه به اداره پست منطقه، درخواست صدور یا به‌روزرسانی کد پستی بدهید.
• در مناطق روستایی یا نواحی فاقد پلاک دقیق، استفاده از نقشه‌ی تعاملی بهترین گزینه است.
• توجه داشته باشید که ثبت کد پستی اشتباه می‌تواند باعث شود سامانه املاک و اسکان ملک شما را در دسته‌ی خانه‌های خالی یا مجهول قرار دهد.
• اگر هنگام وارد کردن کد در سامانه، پیام خطا یا «کد پستی معتبر نیست» دریافت کردید، ابتدا در GNAF دوباره بررسی کنید و سپس در صورت تداوم مشکل، از گزینه‌ی «ثبت تیکت پشتیبانی» در سایت املاک و اسکان استفاده کنید.

پشتیبانی سامانه املاک و اسکان: راه‌های ارتباط و رفع مشکلات

برای رفع اشکالات یا پرس‌وجو، می‌توانید با شماره‌های ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۶۸ یا ۰۲۱۸۸۶۴۶۳۹۰ تماس بگیرید. بخش پرسش‌های متداول در سایت سامانه نیز پاسخگوی بسیاری از سؤالات است. برای عملکرد بهتر، از مرورگرهای به‌روز مانند کروم استفاده کنید. اطمینان حاصل کنید که کوکی‌ها و جاوااسکریپت مرورگر فعال باشند. این نکات به رفع مشکلات فنی کمک می‌کند.

در برخی از مناطق کشور مانند خرم‌ آباد، به‌دلیل پیچیدگی در مالکیت اراضی، وجود املاک قولنامه‌ای یا مشکلات ثبتی قدیمی، بسیاری از کاربران با خطاهایی روبه‌رو می‌شوند که ماهیت آن‌ها فنی نیست بلکه ریشه در اختلافات حقوقی دارد. در چنین مواردی، تماس با پشتیبانی سامانه به‌تنهایی کافی نیست. مشورت با بهترین وکیل ملکی در خرم‌ آباد می‌تواند کمک کند تا مشکل از منظر قانونی بررسی شود و مسیر اصلاح مالکیت یا ثبت سکونت به‌درستی انجام گیرد. این وکلا با آشنایی با سوابق ثبتی منطقه و رویه‌های محلی اداره ثبت و راه و شهرسازی، می‌توانند مانع از بروز عواقب قانونی یا مالی در آینده شوند.

مزایای ثبت نام در سامانه املاک و اسکان برای شهروندان و دولت

ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان نه‌تنها از مشکلات قانونی و مالی جلوگیری می‌کند، بلکه فواید متعددی برای شهروندان و دولت به همراه دارد. این سامانه به شفاف‌سازی بازار مسکن کمک کرده و حقوق مالکان و مستأجران را تضمین می‌کند. همچنین، داده‌های جمع‌آوری‌شده به دولت امکان می‌دهد سیاست‌گذاری‌های مؤثری برای مدیریت مسکن انجام دهد. در ادامه، مهم‌ترین مزایای ثبت‌نام در این سامانه فهرست شده است:

• جلوگیری از جریمه‌های مالیاتی: ثبت دقیق اطلاعات مانع از شناسایی اشتباه ملک به‌عنوان خانه خالی و اعمال مالیات تصاعدی می‌شود.
• دسترسی به خدمات دولتی و بانکی: با ثبت اطلاعات، شهروندان می‌توانند به خدماتی مانند یارانه، دسته چک، و انشعابات دسترسی داشته باشند.
• افزایش امنیت حقوقی مالکیت: ثبت ملک در سامانه، حقوق مالکیت را تثبیت کرده و از اختلافات حقوقی احتمالی جلوگیری می‌کند.
• کمک به کنترل بازار مسکن: اطلاعات ثبت‌شده به دولت کمک می‌کند تا با کاهش احتکار، قیمت مسکن و اجاره را متعادل کند.
• بهبود زیرساخت‌های شهری: داده‌های سامانه امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای توسعه زیرساخت‌ها و توزیع عادلانه منابع را فراهم می‌کند.

نتیجه گیری

سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) ابزاری کلیدی برای مدیریت بازار مسکن در ایران است که ثبت اطلاعات در آن برای مالکان و مستأجران اجباری است. این سامانه با هدف شفاف‌سازی وضعیت سکونت، جلوگیری از احتکار مسکن، و بهبود سیاست‌گذاری‌های مسکن طراحی شده است. ثبت دقیق و به‌موقع اطلاعات، از جریمه‌های مالیاتی و محدودیت‌های خدماتی جلوگیری می‌کند و به شهروندان امکان دسترسی به خدمات دولتی و بانکی را می‌دهد. همچنین، این سامانه به دولت کمک می‌کند تا با داده‌های دقیق، بازار مسکن را متعادل کرده و زیرساخت‌های شهری را بهبود بخشد. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی، توصیه می‌شود اطلاعات خود را هرچه سریع‌تر در این سامانه ثبت کنید.

سوالات متداول