نحوه گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای چگونه است؟ دریافت سند رسمی
اگر شما یکی از افرادی هستید که ملکی را به‌صورت قولنامه‌ای خریداری کرده‌اید و قصد دارید آن را به سند رسمی تبدیل کنید، این مقاله به شما کمک خواهد کرد. در این مقاله، مراحل لازم برای دریافت سند رسمی، از جمله مدارک مورد نیاز و روند قانونی مربوطه، به‌تفصیل توضیح داده شده است. با مطالعه این مقاله، می‌توانید با آگاهی بیشتری اقدام کنید و از حقوق خود در فرآیند انتقال ملک محافظت نمایید.
در بازار املاک ایران، خرید و فروش ملک قولنامه‌ای یکی از روش‌های متداول است. این نوع معاملات به دلیل سهولت و سرعت در انجام، مورد توجه بسیاری از خریداران و فروشندگان قرار دارد. اما یکی از چالش‌های اصلی در این نوع معاملات، دریافت سند رسمی برای ملک است. در این مقاله، به بررسی مراحل و روش‌های لازم برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای پرداخته خواهد شد.
قولنامه چیست؟
قولنامه به‌عنوان یک قرارداد مقدماتی بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود که نشان‌دهنده قصد طرفین برای انجام معامله‌ای در آینده است. در این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری در قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری می‌تواند به‌صورت پرداخت نقدی کامل یا به‌صورت اقساط با زمان‌بندی مشخص صورت گیرد. هنگام تنظیم قولنامه، خریدار باید مبلغ توافق‌شده را در مدت معین پرداخت کند و فروشنده نیز حق فروش ملک به شخص دیگری را ندارد. در عرف، گاهی به اشتباه از اصطلاح قولنامه به جای مبایعه‌نامه برای اشاره به قرارداد خرید و فروش ملک (بیع ملک) استفاده می‌شود.
مزایا و معایب ملک قولنامه ای
ملک قولنامه‌ای مزایای خاصی از جمله سهولت در خرید و فروش و عدم نیاز به مراحل پیچیده قانونی دارد که می‌تواند برای خریداران جذاب باشد. اما معایب آن شامل عدم ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و احتمال بروز اختلافات حقوقی در آینده است که ممکن است منجر به مشکلات قانونی برای طرفین شود. مزایا و معایب ملک قولنامه ای به اختصار شامل موارد زیر می شود:
مزایا:
- قیمت مناسب: یکی از مزایای خرید زمین قولنامه‌ای، قیمت پایین‌تر آن نسبت به زمین‌های دارای سند رسمی است.
معایب:
- عدم امنیت: یکی از معایب عمده استفاده از قولنامه، احتمال بروز تضاد در قراردادهای متعدد است.
- عدم امکان انتقال رسمی: زمین‌های قولنامه‌ای معمولاً املاکی هستند که به‌طور رسمی یا قانونی قابل انتقال نیستند یا شرایط لازم را ندارند.
- در صورتی که مالکین متعدد وجود داشته باشند، قرارداد به دلیل عدم حضور تمامی مالکین در زمان عقد، باطل می‌گردد، زیرا برای صحت عقد، حضور و رضایت تمامی مالکین الزامی است.
- امکان دارد مساحت یا متراژ مندرج در قولنامه با واقعیت مغایرت داشته باشد، که این امر می‌تواند منجر به ضرر و زیان طرفین قرارداد، به ویژه خریدار، گردد. از آنجا که اطلاعات نادرست در خصوص مساحت ملک می‌تواند تأثیر مستقیمی بر ارزش و تصمیم‌گیری خریدار داشته باشد، این موضوع به عنوان یکی از معایب معاملات با سند قولنامه‌ای در نظام حقوقی ایران شناسایی می‌شود.
به هر حال، خرید زمین قولنامه‌ای دارای ریسک‌های زیادی است و نباید به سادگی از عواقب آن گذشت.
مراحل و مدارک گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
برای درخواست صدور سند مالکیت طبق قانون، لازم است که وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی تعیین تکلیف شود. این کار باید پس از تهیه تمامی مدارک مربوطه از طریق سامانه مربوطه با تکمیل فرم درخواست اولیه انجام گردد.
سپس تمامی مدارک را باید به اداره ثبت محل وقوع ملک از طریق پست سفارشی ارسال کنید. بعد از ارسال مدارک، دوباره به سامانه مراجعه کرده و شماره 20 رقمی پست را ثبت نمایید. پس از تکمیل و تأیید نهایی، شماره پرونده را دریافت خواهید کرد.
به یاد داشته باشید که برای تهیه نقشه UTM، باید به یک نقشه‌بردار مراجعه کنید تا با جزئیات دقیق، نقشه‌ای از حدود و مرزهای ملک با مختصات UTM تهیه کند.
اگر درخواست سند برای اعیان یا خانه قولنامه‌ای باشد، هزینه‌های مربوط به شهرداری برای عدم خلاف و نوسازی، هزینه نقل و انتقال دارایی، هزینه ثبت قولنامه و درخواست تفکیک نیز باید پرداخت شود.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای شامل موارد زیر است:
- کپی برابر اصل صفحه اول شناسنامه و تصویر کارت ملی
- کپی برابر اصل مبایعه نامه
- کپی صفحه دوم، سوم و چهارم و صفحه نقل و انتقال سند رسمی مالکیت
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملک
- تهیه نقشه UTM ملک و تعیین یک نقطه از مختصات جغرافیایی آن
- کپی برابر اصل سند مشاعی خریدار (در صورتی که ملک مشاعی باشد و نوع مالکیت خریدار مشاعی باشد)
- فیش بانکی پرداخت هزینه به مبلغ 500،000 ریال به حساب سازمان ثبت اسناد و املاک
بر اساس قانون، افراد به مدت 2 سال فرصت دارند تا درخواست صدور سند برای املاک قولنامه‌ای را ثبت کنند. در مورد مدت زمان بین تاریخ درخواست و صدور سند، باید گفت که این زمان به کامل بودن مدارک، نحوه صحیح انجام فرآیند توسط متقاضی و همچنین حجم پرونده‌های اداره ثبت محل بستگی دارد و به طور دقیق قابل پیش‌بینی نیست.
معامله قولنامه ای برای ملک سند دار
فروش قولنامه‌ای ملک سنددار به معنای انتقال مالکیت یک ملک از فروشنده به خریدار با استفاده از یک قرارداد غیررسمی است. در این نوع معامله، طرفین معمولاً یک قولنامه تنظیم می‌کنند که شامل مشخصات ملک، شرایط فروش و قیمت توافقی است. این قرارداد به‌عنوان مدرکی برای اثبات توافق بین طرفین عمل می‌کند، اما لازم به ذکر است که این نوع قرارداد به‌تنهایی نمی‌تواند به‌عنوان سند رسمی مالکیت شناخته شود و برای تبدیل آن به سند رسمی، نیاز به مراحل قانونی و ثبت در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.
برای اینکه خریدار بتواند مالکیت قانونی ملک را به‌دست آورد، باید مراحل لازم را طی کند. این مراحل شامل تهیه مدارک مورد نیاز، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت سند در اداره ثبت اسناد و املاک است. همچنین، خریدار باید از صحت اطلاعات موجود در قولنامه و وضعیت قانونی ملک اطمینان حاصل کند تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.در نهایت، تبدیل قولنامه به سند رسمی، حقوق خریدار را در برابر هرگونه ادعای احتمالی محافظت می‌کند و امنیت قانونی را برای مالکیت ملک فراهم می‌آورد.
اگر فروشنده بعد از تنظیم قولنامه و دریافت وجه، از انتقال سند به نام خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند اقداماتی را برای احقاق حقوق خود انجام دهد. در این شرایط، چند نکته مهم وجود دارد:
- اعتبار قولنامه: قولنامه به‌عنوان یک سند معتبر بین طرفین شناخته می‌شود و در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند به آن استناد کند. این سند می‌تواند شامل شرایط و توافقات خاصی باشد که در صورت عدم اجرای تعهدات، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
- اقامه دعوی: خریدار می‌تواند با ارائه قولنامه و مدارک مربوطه به دادگاه مراجعه کند و درخواست صدور حکم برای الزام فروشنده به انتقال سند را مطرح کند. در این صورت، دادگاه با بررسی مدارک و شواهد، تصمیم‌گیری خواهد کرد. ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، به موضوع ثبت و اعتبار اسناد و معاملات مربوط می‌شود. ماده ۱۴۶ تأکید دارد که هرگونه انتقال مالکیت یا حقوق مرتبط با املاک باید به ثبت برسد تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد. در واقع، ثبت سند به عنوان شرط لازم برای اثبات مالکیت و جلوگیری از دعاوی احتمالی شناخته می‌شود. ماده ۱۴۷ نیز به تبعات عدم ثبت اشاره دارد و بیان می‌کند که در صورت عدم ثبت، انتقال حقوق و مالکیت به طرف مقابل معتبر نخواهد بود و در نتیجه، حقوق مالکیتی که به صورت غیررسمی منتقل شده، قابل استناد نخواهد بود. این مواد قانونی به منظور حفظ نظم و شفافیت در معاملات ملکی و حمایت از حقوق اشخاص ایجاد شده‌اند.
- خسارت: اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار می‌تواند درخواست جبران خسارت نیز داشته باشد. این خسارت می‌تواند شامل هزینه‌های مربوط به معامله، زمان صرف شده و سایر ضررهای مالی باشد.
مزایای گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای
سند رسمی به دلیل اینکه توسط مأموران دولتی و تحت نظارت آن‌ها در دفاتر رسمی ثبت اسناد تنظیم می‌شود، از اعتبار بالایی برخوردار است و به عنوان معتبرترین مدرک برای اثبات مالکیت در دادگاه شناخته می‌شود. این سند به تضمین حقوق مالکیت فرد کمک کرده و از بروز مشکلات و خلل در احقاق حق مالک، جلوگیری می‌کند. از طرفی جعل و کلاهبرداری در مورد اسناد رسمی بسیار دشوار است، بنابراین معاملات ملکی که دارای سند رسمی هستند، از امنیت و اطمینان بیشتری برخوردارند. پس درصورتیکه ملک یا زمین قولنامه‌ای دارید، بهتر است بابت دریافت سند رسمی برای ملک اقدامات لازم را انجام داده و امنیت سرمایه خود را تامین کنید.
برای تبدیل ملک قولنامه‌ای به سند رسمی، ابتدا باید مدارک لازم را جمع‌آوری کنید. این مدارک شامل قولنامه، شناسنامه و کارت ملی هستند که به عنوان پایه‌ای برای شروع فرآیند قانونی و ثبت سند رسمی به شمار می‌روند. پس از تهیه مدارک، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مستندات ضروری است. این مرحله شامل بررسی مدارک و انجام مراحل قانونی مرتبط با ثبت سند است. با دقت در این مراحل و رعایت نکات قانونی، می‌توانید از مزایای مالکیت رسمی بهره‌مند شوید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
چه املاکی می توانند برای دریافت سند رسمی اقدام کنند؟
نکته مهم در خصوص دریافت سند برای املاک قولنامه‌ای این است که ملک حتماً باید دارای سابقه ثبتی باشد، به این معنا که ملک مورد نظر قبلاً در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به نام فردی ثبت شده و دارای پلاک ثبتی است.
املاک قولنامه‌ای که افراد می‌توانند برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند شامل موارد زیر است:
- اراضی کشاورزی
- باغات
- ساختمان‌هایی که سابقه ثبت به نام اشخاص دارند و شخص، تمام یا بخشی از آن را به‌صورت قولنامه‌ای خریداری کرده و موفق به دریافت سند رسمی مالکیت نشده است.
- املاکی که سابقه ثبتی دارند و متقاضی، مالک رسمی مشاعی بوده و تصرفات مشخصی در محل مجزا دارد، اما به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت مالک رسمی و ورثه، نتوانسته سند رسمی مالکیت شش‌دانگ را اخذ کند.
- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با احداث اعیانی اجاره کرده و موفق به دریافت سند مالکیت اعیانی نشده است.
در مقابل، اراضی و املاکی که نمی‌توان به‌طور مستقیم از طریق اداره ثبت درخواست صدور سند نمود، عبارتند از:
- راضی ملی، موات، املاک متعلق به دولت و مؤسسات دولتی
- اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.
- املاک بدون بنا، اعم از محصور یا غیرمحصور.
- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد.
- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی برای انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد، امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
موارد عدم صدور سند رسمی برای ملک قولنامه ای
به دلیل وجود شرایط خاصی که ممکن است مانع از صدور سند ملک برای مالک شود، برخی از این شرایط عبارتند از:
- عدم وجود اسناد معتبر: اگر مدارک لازم برای تأیید مالکیت ملک موجود نباشد، سندی برای آن صادر نخواهد شد.
- تعارض در مالکیت: زمانی که چندین نفر برای یک ملک ادعای مالکیت دارند یا تعارضی در اسناد رسمی وجود داشته باشد، صدور سند ملک امکان‌پذیر نخواهد بود.
- تعارض با قوانین و مقررات: اگر ملک با قوانین محلی و ملی در تضاد باشد، مانند عدم انطباق با نقشه‌های شهری یا محدودیت‌های محلی، سند ملک صادر نخواهد شد.
- بدهی یا اختلاف در قیمت ملک: در صورتی که ملک دارای بدهی باشد یا اختلافی در قیمت آن وجود داشته باشد، سندی برای آن صادر نخواهد شد.
- عدم اخذ مجوزهای لازم: اگر مجوزهای لازم برای ساخت یا تغییر کاربری ملک از مراجع ذی‌صلاح دریافت نشده باشد، صدور سند ملک امکان‌پذیر نخواهد بود.
هزینه دریافت سند برای ملک قولنامه ای
برای دریافت سند برای خانه قولنامه‌ای، هزینه‌های مختلفی باید پرداخت شود:
- ثبت قولنامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک حدود ۵ درصد از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.
- هزینه‌های شهرداری: فروشنده موظف است هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی و نوسازی پرداخت کند.
- هزینه‌های دارایی: اداره دارایی هزینه نقل‌وانتقال را اخذ می‌کند. اگر ملک قبلاً در اجاره بوده باشد، مالیات بر اجاره نیز از طرف دارایی دریافت می‌شود.
- هزینه دفترخانه (حق‌التحریر): این هزینه به‌طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
- هزینه برای ثبت درخواست تفکیک سند: هنگام درخواست سند برای خانه قولنامه‌ای، باید مبلغی معادل پنجاه هزار تومان به حساب بانک ملی واریز کنید.
جمع بندی
در نهایت، تبدیل ملک قولنامه‌ای به سند رسمی یک فرآیند ضروری برای حفظ امنیت حقوقی خریداران است. با رعایت مراحل قانونی و تهیه مدارک لازم، می‌توانید از مزایای مالکیت رسمی بهره‌مند شوید و از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری کنید. با توجه به اهمیت این موضوع، آگاهی از جزئیات و مشاوره با کارشناسان حقوقی می‌تواند به شما در این مسیر کمک شایانی کند.
