10 قانون آپارتمان نشینی؛ نکات مدیریت ساختمان و وظایف مدیر

زندگی در آپارتمان، داستانی است از تجربه‌های مشترک با همسایگان که نیازمند رعایت قوانین و احترام متقابل میان ساکنان است. قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی) و آیین‌نامه‌های مربوطه، چارچوبی روشن برای حفظ نظم و آرامش در این محیط فراهم کرده‌اند.

در این مقاله، ۱۰ قانون کلیدی آپارتمان‌نشینی را با نگاهی تخصصی بررسی می‌کنیم تا حقوق شما حفظ شود و از بروز اختلافات پیشگیری گردد. هر بخش با توضیحات کاربردی و مثال‌های واقعی ارائه شده تا راهنمایی جامع برای ساکنان آپارتمان باشد. در مواقع بروز اختلاف، مشاوره با وکیل کارکشته می‌تواند مسیر حل مسئله را هموار سازد و از پیچیده شدن موضوعات جلوگیری کند.

سر و صدای همسایه (قانون چه می‌گوید؟)

آرامش، جواهری گرانبها در زندگی همسایه داری است که باید حفظ شود. بر اساس ماده ۵۹ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی، ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، به‌ویژه پس از ساعت ۲۲ در روزهای عادی و نیمه‌شب در تعطیلات، تخلف محسوب می‌شود و می‌تواند جرم تلقی گردد. این سر و صدا ممکن است شامل موسیقی بلند، میهمانی‌های شلوغ یا فعالیت‌های پر سر و صدا مانند تعمیرات باشد. منشور اخلاقی هر ساختمان باید این نکات را شامل شود تا وکیل حقوقی بتواند در صورت نیاز، بهترین راهکار قانونی را ارائه دهد.

چگونه اقدام کنید؟

1. ابتدا با لحنی محترمانه با همسایه گفت‌وگو کنید و مشکل را مطرح نمایید.
2. در صورت تداوم، موضوع را به مدیر ساختمان اطلاع دهید تا تذکر رسمی داده شود.
3. اگر مشکل حل نشد، می‌توانید به شورای حل اختلاف یا پلیس ۱۱۰ مراجعه کنید. داشتن مدارکی مانند صدای ضبط‌شده یا شهادت سایر ساکنان، در پیگیری قانونی بسیار کمک‌کننده است.

مقاله مرتبط: نحوه شکایت از ساخت و ساز همسایه؛ سامانه ثبت شکایت

توصیه: پیشنهاد می‌شود در مجمع عمومی ساختمان، ساعات مشخصی برای سکوت تعیین گردد تا از تنش‌ها کاسته شود. برای مثال، در یک مجتمع مسکونی، توافق بر سکوت از ساعت ۲۲ تا ۷ صبح، آرامش را به ساکنان بازگرداند.

نگهداری حیوانات خانگی در آپارتمان (باید و نبایدها)

نگهداری حیوانات خانگی در ملک آپارتمان، داستانی پرپیچ و خم است که نیازمند رعایت دقیق ضوابط می‌باشد. طبق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نگهداری حیوانات در بخش‌های مشاع مانند راه‌پله، آسانسور، حیاط یا پشت‌بام ممنوع است. اما در واحد اختصاصی، این امر مجاز است، مشروط بر اینکه مزاحمتی برای سایر ساکنان ایجاد نکند (مانند سر و صدا، بوی نامطبوع یا ایجاد ترس). منشور ساختمان معمولاً این قوانین را به صورت اینفوگرافی یا اینفوگرافیک در تابلوی اطلاع‌رسانی نمایش می‌دهد تا شارژ ساختمان از تنش‌های احتمالی کاسته شود.

باید و نبایدها:

• باید: حیوان را تمیز و سالم نگه دارید، واکسن‌های لازم را تزریق کنید و هنگام خروج از واحد، از قلاده استفاده کنید. هماهنگی با مدیر ساختمان پیش از آوردن حیوان توصیه می‌شود.
• نباید: حیوان را در مشاعات رها کنید یا اجازه دهید نظافت عمومی ساختمان را مختل کند.
• توجه: طرح‌هایی در مجلس برای تنظیم قوانین سخت‌گیرانه‌تر در این زمینه در حال بررسی است.

مثال: در یک آپارتمان، نگهداری گربه‌ای که نظافت آن رعایت نمی‌شد، باعث اعتراض همسایگان شد. با هماهنگی مدیر و نظافت منظم، مشکل بدون نیاز به اقدام قانونی حل شد.

پارکینگ آپارتمان (حق شما چیست؟)

پارکینگ اختصاصی، گنجینه‌ای است که حقش در سند یا قرارداد خرید واحد مشخص شده است. طبق قانون املاک، هیچ فردی، حتی برای مدت کوتاه، نمی‌تواند پارکینگ اختصاصی دیگری را اشغال کند، زیرا این عمل تصرف عدوانی محسوب می‌شود. واحدهای بدون پارکینگ اختصاصی باید با توافق مجمع عمومی از فضاهای مشاع استفاده کنند. در این موارد، بهترین وکیل ملکی تهران می‌تواند راهنمایی‌های لازم را ارائه دهد تا از تبدیل مسئله به اختلاف قضایی جلوگیری شود.

حقوق شما:

• اگر پارکینگ اختصاصی دارید، می‌توانید آن را قفل کنید یا تابلوی مشخص نصب کنید.
• فروش یا اجاره پارکینگ به افراد غیرساکن، تنها با موافقت همه مالکان امکان‌پذیر است.

اقدام پیشنهادی: در صورت اشغال پارکینگ، ابتدا با فرد متخلف صحبت کنید. در صورت عدم همکاری، مدیر ساختمان و سپس شورای حل اختلاف می‌توانند موضوع را پیگیری کنند. برای مثال، در یک مجتمع، نصب تابلوی پارکینگ اختصاصی، اختلافات را به حداقل رساند.

هزینه‌های مشترک ساختمان (شارژ) (چطور محاسبه و پرداخت می‌شود؟)

هزینه‌های مشترک یا شارژ، برای نگهداری و اداره ساختمان ضروری است و شامل نظافت، تعمیرات، آسانسور، حقوق سرایدار و قبوض مشترک می‌شود. روش محاسبه (ثابت، بر اساس متراژ یا ترکیبی) توسط مجمع عمومی تعیین می‌گردد. حتی واحدهای خالی نیز ملزم به پرداخت شارژ هستند.

روند پرداخت:

1. مدیر ساختمان مبلغ شارژ را اعلام می‌کند.
2. در صورت عدم پرداخت، اخطار کتبی صادر می‌شود.
3. در صورت ادامه تخلف، مدیر می‌تواند از طریق اظهارنامه، شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اقدام کند. توجه: قطع خدمات مانند آب یا برق بدون حکم قضایی غیرقانونی است.

توصیه: مستاجران باید با مالک هماهنگ کنند که مسئولیت شارژ بر عهده کیست. در یک مورد، عدم پرداخت شارژ توسط یک واحد باعث توقف تعمیر آسانسور شد، اما با پیگیری قانونی مدیر، مشکل حل شد.

مشاعات ساختمان (قوانین استفاده و ممنوعیت‌ها)

بخش‌های مشاع شامل راهروها، پله‌ها، پشت‌بام، آسانسور، حیاط و پارکینگ عمومی است. طبق قانون، هیچ ساکنی حق استفاده شخصی از این فضاها را ندارد، مانند قرار دادن وسایل شخصی در راهرو یا استفاده از آسانسور مسافری برای حمل بار سنگین.

قوانین:

• مجاز: استفاده مشترک برای عبور و مرور یا فعالیت‌های عمومی.
• ممنوع: اشغال مشاعات با وسایل شخصی، شست‌وشوی خودرو در پارکینگ یا ایجاد خسارت. در صورت آسیب، هزینه تعمیر بر عهده فرد خاطی است.

توصیه: اگر شاهد تخلفی هستید، به مدیر اطلاع دهید. در یک ساختمان، قرار دادن جاکفشی در راهرو باعث اعتراض شد، اما با تذکر مدیر، مشکل برطرف گردید.

وظایف مدیر ساختمان (کلید نظم آپارتمان شما)

مدیر ساختمان، مسئول حفظ نظم و اجرای قوانین است و در ساختمان‌های با بیش از سه واحد، انتخاب او الزامی است. مدیر توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود و می‌تواند حقوق دریافت کند.

وظایف اصلی:

1. جمع‌آوری و مدیریت شفاف شارژ و ارائه گزارش مالی.
2. نظارت بر تعمیرات و نگهداری تأسیسات (مانند آسانسور و موتورخانه).
3. بیمه ساختمان در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی.
4. رسیدگی به شکایات و برگزاری جلسات مجمع عمومی.
5. پیگیری قانونی بدهی‌های ساکنان.

توصیه: انتخاب مدیری مسئولیت‌پذیر، کلیدی برای آرامش ساختمان است. اگر مدیر عملکرد مناسبی ندارد، مجمع می‌تواند او را تغییر دهد.

حل اختلافات همسایگی (گام به گام تا آرامش)

اختلافات در آپارتمان‌ها معمولاً به دلیل سر و صدا، استفاده نادرست از مشاعات یا عدم پرداخت شارژ ایجاد می‌شود. برای حل این مسائل، روش‌های زیر پیشنهاد می‌شود:

مراحل حل اختلاف:

1. گفت‌وگوی مستقیم: با لحنی محترمانه و آرام، مشکل را با همسایه مطرح کنید. این روش اغلب ساده‌ترین راه‌حل است.
2. میانجی‌گری مدیر: اگر گفت‌وگو نتیجه نداد، از مدیر ساختمان بخواهید به عنوان میانجی وارد عمل شود.
3. شورای حل اختلاف: این نهاد، راه‌حلی سریع و کم‌هزینه برای حل اختلافات است. ارائه مدارکی مانند عکس، فیلم یا شهادت ساکنان، فرآیند را تسریع می‌کند.
4. مراجعه به دادگاه: در موارد جدی مانند تصرف پارکینگ یا مزاحمت عمدی، با کمک وکیل تهران به دادگاه عمومی مراجعه کنید.

توصیه: حفظ آرامش و جمع‌آوری مدارک معتبر، کلید موفقیت در حل اختلافات است. برای مثال، در یک آپارتمان، اختلاف بر سر پارکینگ با ارائه سند مالکیت به شورای حل اختلاف حل شد.

قوانین اسباب‌کشی در آپارتمان (بدون دردسر جابجا شوید)

اسباب‌کشی در آپارتمان نیازمند برنامه‌ریزی و رعایت قوانین است تا مزاحمتی برای ساکنان ایجاد نشود. طبق عرف، اسباب‌کشی باید در ساعات مجاز (معمولاً ۹ صبح تا ۱۳:۳۰ و ۱۷ تا ۱۹) انجام شود.

نکات کلیدی:

• استفاده از آسانسور مسافری برای حمل وسایل سنگین ممنوع است و در صورت آسیب، هزینه تعمیر بر عهده فرد خاطی خواهد بود.
• پیش از اسباب‌کشی، با مدیر ساختمان هماهنگ کنید تا مسیرهای لازم یا آسانسور باربری آماده شود.
• وسایل نباید در مشاعات مانند راهروها انباشته شوند.

مثال: در یک مجتمع، عدم هماهنگی برای اسباب‌کشی باعث خرابی آسانسور شد. با اطلاع قبلی به مدیر، این مشکل قابل پیشگیری بود.

تغییرات در نمای ساختمان و فضای اختصاصی (مجوز لازم دارید؟)

تغییرات در نمای ساختمان یا فضای اختصاصی، تابع قوانین خاصی است. نمای بیرونی (مانند نصب کولر، حفاظ یا تغییر رنگ بالکن) متعلق به همه ساکنان است و هرگونه تغییر نیازمند تصویب مجمع عمومی است.

در فضای اختصاصی:

• تغییرات داخلی مانند بازسازی دکوراسیون یا تعویض کابینت نیازی به مجوز ندارد.
• تغییرات ساختاری مانند تخریب دیوار یا ایجاد روف‌گاردن، به دلیل احتمال آسیب به استحکام ساختمان، نیازمند رضایت همه مالکان است.

توصیه: پیش از هر تغییری، موضوع را در مجمع عمومی مطرح کنید تا از بروز اختلاف جلوگیری شود. برای مثال، نصب حفاظ بدون مجوز در یک ساختمان، منجر به اعتراض و جمع‌آوری آن شد.

امنیت آپارتمان (راهکارهای نوین و کاربردی)

امنیت، یکی از ارکان اصلی آسایش در آپارتمان است. روش‌های سنتی مانند قفل درب دیگر کافی نیستند و باید از راهکارهای نوین استفاده کرد.

مقاله مرتبط: چگونه می‌توان از فردی که حیوان خانگی مزاحم دارد شکایت کرد؟

راهکارها:

• نصب دوربین‌های مداربسته در ورودی‌ها و مشاعات.
• استفاده از درب‌های ضدسرقت و سیستم‌های کنترل ورود (با کارت یا رمز).
• استخدام نگهبان در مجتمع‌های بزرگ.
• بیمه ساختمان در برابر حوادث مانند سرقت یا آتش‌سوزی.

نقش مدیر: نظارت بر تردد افراد غیرساکن و رسیدگی سریع به مشکلات فنی. ساکنان نیز باید با گزارش به‌موقع مشکلات، به امنیت کمک کنند.

مثال: در یک مجتمع، نصب دوربین‌های مداربسته، سرقت‌های کوچک در پارکینگ را به صفر رساند و حس امنیت را تقویت کرد.

نتیجه گیری

زندگی آپارتمانی، با رعایت این ۱۰ قانون، به تجربه‌ای آرام و دلپذیر تبدیل می‌شود. از حفظ سکوت و نظافت مشاعات گرفته تا همکاری با مدیر ساختمان، هر یک از این اصول به بهبود کیفیت زندگی کمک می‌کند. انتخاب مدیری توانمند و آگاهی ساکنان از حقوق و وظایف خود، تضمین‌کننده نظم و آرامش است. با عمل به این قوانین، می‌توانید از زندگی در آپارتمان خود لذت ببرید و محیطی امن و دوستانه ایجاد کنید. ایران وکلا مرجع تخصصی وکلا در تهران.

سوالات متداول