آیا مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده اعتبار دارد؟ {سال 1403}

تصور کنید ملکی را با ذوق و شوق با پس‌انداز سال‌ها تلاش خود خریده‌اید؛ مبایعه‌نامه را امضا کرده‌اید و رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پرورانید؛ اما ناگهان، خبر غیرمنتظره‌ای می‌رسد: فروشنده فوت کرده است! آیا این اتفاق همه‌ی برنامه‌های شما را خراب نمی‌کند؟ اگر در این شرایط هستید حتما الان دارید از خود می‌پرسید که: آیا مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده اعتبار دارد؟

در این مقاله، به بررسی دقیق اعتبار مبایعه‌نامه بعد از فوت فروشنده می‌پردازیم. با ما همراه باشید تا با جنبه‌های حقوقی این موضوع آشنا شوید و بدانید در چنین شرایطی چه حقوقی دارید و چگونه می‌توانید از آن‌ها دفاع کنید.

معامله ملک با مبایعه نامه چقدر اعتبار دارد؟

قبل از اینکه به بررسی اعتبار مبایعه‌نامه بعد از فوت فروشنده بپردازیم، لازم است بدانیم که اساساً مبایعه‌نامه چیست و چه جایگاهی در معاملات ملکی دارد. مبایعه‌نامه سندی است که در آن، فروشنده متعهد می‌شود ملکی را به خریدار بفروشد و خریدار نیز متعهد می‌شود ثمن معامله (قیمت ملک) را به فروشنده پرداخت کند. این سند، اگرچه رسمی نیست، اما در صورت رعایت شرایط قانونی، دارای اعتبار حقوقی است و طرفین را به انجام تعهداتشان ملزم می‌کند.

اما آیا این اعتبار همیشگی است؟ آیا در هر شرایطی می‌توان به مفاد مبایعه‌نامه استناد کرد؟ پاسخ به این سوالات به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله رسمی بودن یا نبودن سند، فوت یکی از طرفین معامله، و شرایط خاص ذکر شده در خود مبایعه‌نامه. در ادامه، به بررسی دقیق‌تر این عوامل می‌پردازیم و می‌بینیم که در صورت فوت فروشنده، چه اتفاقی برای مبایعه‌نامه می‌افتد و خریدار چه حقوقی دارد.

اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده چقدر است؟

حال به سوال اصلی می‌رسیم: آیا مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده اعتبار دارد؟ پاسخ کوتاه این است: بله، مبایعه‌نامه حتی پس از فوت فروشنده نیز اعتبار خود را حفظ می‌کند! این به این دلیل است که مبایعه‌نامه یک قرارداد لازم است و فوت یکی از طرفین باعث بطلان آن نمی‌شود:
ماده ۱۸۵ قانون مدنی: عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.

در واقع، با فوت فروشنده، تعهدات او به ورثه‌اش منتقل می‌شود و آن‌ها موظف به اجرای مفاد مبایعه‌نامه هستند. به عبارت دیگر، ورثه باید ملک را به خریدار تحویل دهند و خریدار نیز باید ثمن معامله را به آن‌ها پرداخت کند.

البته، این به این معنی نیست که خریدار هیچ حقی ندارد و باید بدون چون و چرا به تعهدات خود عمل کند. در صورت فوت فروشنده، خریدار می‌تواند از ورثه بخواهد که سند رسمی را به نام او منتقل کنند. اگر ورثه از انجام این کار خودداری کنند، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه مبایعه‌نامه، الزام آن‌ها به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.

بنابراین، اگرچه فوت فروشنده می‌تواند روند انتقال مالکیت را پیچیده‌تر کند، اما به خودی خود باعث بطلان مبایعه‌نامه نمی‌شود و خریدار همچنان می‌تواند با استناد به آن، حقوق خود را پیگیری کند.

آیا مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده باطل میشود؟

بسیاری از افراد بنا به دلایلی، معامله ملک یا خودرو را به صورت قولنامه‌ای و مبایعه نامه انجام می‌دهند و سند زدن به صورت رسمی را به زمان دیگری موکول می‌کنند. یا شاید شما ملکی را با مبایعه نامه معامله کرده‌اید تا در قدم بعدی با مالک برای سند زدن به محضر مراجعه کنید که ناگهان قبل از انتقال سند فروشنده فوت می‌کند. یکی از نگرانی‌های اصلی خریداران پس از فوت فروشنده این است که آیا مبایعه‌نامه باطل می‌شود یا خیر. همانطور که قبلاً اشاره کردیم، مبایعه‌نامه یک قرارداد لازم است و فوت یکی از طرفین آن را باطل نمی‌کند. بنابراین، حتی اگر فروشنده فوت کند، مبایعه‌نامه همچنان معتبر باقی می‌ماند و خریدار می‌تواند با استناد به آن، حقوق خود را پیگیری کند.

مقاله مرتبط: فرق قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟تفاوت قولنامه، مبایعه نامه

اما این به این معنی نیست که هیچ راهی برای ابطال مبایعه‌نامه پس از فوت فروشنده وجود ندارد. در برخی موارد خاص، ممکن است بتوان مبایعه‌نامه را باطل کرد. به عنوان مثال، اگر در مبایعه‌نامه شرط شده باشد که در صورت فوت فروشنده، قرارداد باطل می‌شود، این شرط معتبر است و ورثه می‌توانند از آن برای ابطال مبایعه‌نامه استفاده کنند.

همچنین، اگر فروشنده قبل از فوت خود، ملک را به شخص دیگری فروخته باشد و سند رسمی را به نام او منتقل کرده باشد، مبایعه‌نامه قبلی باطل می‌شود و خریدار نمی‌تواند به آن استناد کند. در این صورت، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات اینکه از معامله دوم بی‌اطلاع بوده است، خسارت خود را از فروشنده دوم مطالبه کند.

فوت فروشنده، به خودی خود، باعث بطلان مبایعه‌نامه نمی‌شود و این سند همچنان اعتبار حقوقی خود را حفظ می‌کند. تعهدات فروشنده به ورثه او منتقل شده و آن‌ها موظف به اجرای مفاد قرارداد هستند. در واقع، خریدار می‌تواند با استناد به مبایعه‌نامه، ملک را به نام خود منتقل کند، مگر در موارد استثنایی که مبایعه‌نامه باطل می‌شود.

اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده و رسمی بودن سند

یکی از عوامل مهمی که بر اعتبار مبایعه‌نامه پس از فوت فروشنده تأثیر می‌گذارد، رسمی بودن یا نبودن سند است. اگر سند ملک رسمی باشد، یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، فوت فروشنده تأثیر چندانی بر روند انتقال مالکیت ندارد. در این صورت، ورثه می‌توانند با ارائه گواهی انحصار وراثت و سایر مدارک لازم، سند را به نام خریدار منتقل کنند.

اما اگر سند ملک عادی باشد، یعنی تنها با امضای طرفین و بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، روند انتقال مالکیت کمی پیچیده‌تر می‌شود. در این صورت، خریدار باید با ارائه مبایعه‌نامه به دادگاه، الزام ورثه به تنظیم سند رسمی را درخواست کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز صحت مبایعه‌نامه، ورثه را به تنظیم سند رسمی ملزم می‌کند.

سخن پایانی

در پایان، می‌توان گفت که فوت فروشنده، اگرچه می‌تواند فرآیند انتقال مالکیت را پیچیده‌تر کند، اما به خودی خود باعث بطلان مبایعه‌نامه نمی‌شود. در واقع، مبایعه‌نامه یک قرارداد لازم است و تعهدات فروشنده پس از فوت او به ورثه‌اش منتقل می‌شود.

خریدار می‌تواند با استناد به مبایعه‌نامه، از ورثه بخواهد که سند رسمی را به نام او منتقل کنند. در صورت امتناع ورثه، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام آن‌ها به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.

البته، در برخی موارد خاص، مانند وجود شرط فسخ در مبایعه‌نامه یا فروش ملک به شخص دیگری قبل از فوت، ممکن است مبایعه‌نامه باطل شود. همچنین، رسمی بودن سند می‌تواند روند انتقال مالکیت را تسهیل کند و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند.

بنابراین، اگر شما هم با چنین موقعیتی روبرو شده‌اید، نگران نباشید. با مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ارائه مدارک لازم، می‌توانید حقوق خود را پیگیری کنید و ملک مورد نظر را به نام خود منتقل کنید.