رهن در قراردادهای بانکی چیست؟ شرایط اجرایی و نحوه تنظیم سند

رهن در قراردادهای بانکی یکی از مهم‌ترین روش‌های تأمین مالی است که در آن، یک سند رهنی بانکی به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار می‌گیرد. این فرآیند به بانک اطمینان می‌دهد که در صورت عدم پرداخت بدهی، امکان اجرای قرارداد رهنی و تملک وثیقه وجود دارد.

آرش، جوانی بود که به‌منظور خرید خانه‌ای برای خانواده‌اش به بانک مراجعه کرد. بعد از بررسی‌های اولیه، بانک با درخواست رهن ملک او برای دریافت وام موافقت کرد. اما در طول سال‌های بعد، وقتی شرایط اقتصادی بدتر شد و آرش نتوانست اقساط وام را به‌موقع پرداخت کند، بانک وارد عمل شد و اقدام به مزایده ملک او کرد. در این مدت، آرش از وکیل خوب حقوقی متخصص کمک گرفت تا قوانین رهن بانکی و نحوه تنظیم سند رهنی را به‌درستی درک کند و راهی برای بازپس‌گیری خانه‌اش پیدا کند. داستان او نمونه‌ای از پیچیدگی‌های رهن در قراردادهای بانکی است که نشان می‌دهد آگاهی از قوانین و مشاوره حقوقی می‌تواند در شرایط بحرانی تفاوت‌های بزرگی ایجاد کند.

مفهوم رهن در قراردادهای بانکی و متداول‌ترین انواع وثایق قابل‌رهن

در قراردادهای رهنی بانکی، رهن به معنای در اختیار گذاشتن یک دارایی مشخص و با اررزش به بانک در ازای دریافت تسهیلات است. انواع وثیقه در قرارداد بانکی شامل:

• املاک مسکونی، تجاری و صنعتی
• خودرو
• سپرده‌های بانکی
• سهام و اوراق بهادار

شرایط خرید ملک که در قراردادهای بانکی توقیف است

اگر ملکی در رهن بانک باشد و به هر دلیلی بدهی آن پرداخت نشده باشد، خرید آن ممکن است با چالش‌هایی همراه شود. در نظر داشته باشید که برای خرید چنین ملکی باید به سه مورد توجه فرمایید:

مورد اول: بررسی وضعیت سند رهنی بانکی ضروری است.

مورد دوم: باید از بانک استعلام وضعیت تعهدات رهنی در بانک گرفته شود.

مورد سوم: پرداخت بدهی و تسویه بدهی و آزادسازی ملک رهنی باید انجام شود.

مقاله مرتبط: اقرارنامه ملکی چیست؟ نمونه اقرارنامه و هزینه آن

شرایط انتقال ملکی که در رهن بانک است

انتقال ملکی که در رهن بانک قرار دارد به اشخاص دیگر، برخلاف انتقال ملک آزاد، نیازمند رعایت شرایط خاصی است. در ادامه به تک تک این شرایط می‌پردازیم:

دریافت مجوز از بانک

برای انتقال ملک، باید از بانک اجازه گرفته شود. بانک به عنوان صادر کننده وثیقه، حق دارد تایید کند که انتقال ملک به‌منظور حفظ منافع خود انجام می‌شود. بدون دریافت این مجوز، انتقال سند غیرقانونی خواهد بود. در چنین شرایطی، مشاوره با بهترین وکیل ملکی تهران می‌تواند به شما کمک کند تا فرآیند انتقال را به صورت قانونی و بدون مشکل پیش ببرید.

پرداخت بدهی‌ها

برای انتقال ملک در رهن، باید بدهی‌های مربوط به وام تسویه شده باشد. در صورت عدم تسویه بدهی، بانک ممکن است ملک را از طریق مزایده به فروش برساند و درآمد آن را برای پرداخت بدهی‌ها استفاده کند.

تنظیم قرارداد سه‌جانبه

در صورتی که مجوز انتقال صادر شود، باید قرارداد سه‌جانبه‌ای میان مالک، خریدار و بانک تنظیم شود. در این قرارداد، شرایط انتقال، حقوق و تعهدات طرفین و وضعیت بدهی‌های ملک به‌طور شفاف مشخص می‌شود.

ثبت در دفترخانه

پس از توافق طرفین، سند انتقال ملک باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود تا مالک جدید به‌طور قانونی شناخته شود. این فرآیند باید مطابق با قوانین و مقررات موجود انجام شود تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود. برای انجام بهتر و مشاوره دقیق‌تر میتوانید به سراغ برترین وکلای امور ثبتی تهران بروید.

این شرایط باعث می‌شود که انتقال ملکی که در رهن بانک است، فرایند پیچیده‌تری نسبت به انتقال ملک آزاد داشته باشد و به رعایت دقیق قوانین و توافقات طرفین نیاز دارد.

شرایط مزایده ملکی که در رهن بانک است

بانک در صورت عدم پرداخت اقساط، اقدام به مزایده ملک می‌کند. مراحل اجرای مزایده قرارداد رهنی شامل:

صدور اخطار رسمی به بدهکار

بانک پس از گذشت چندین ماه از عدم پرداخت اقساط توسط وام‌گیرنده، اخطار رسمی بابت پرداخت بدهی‌های معوقه ارسال می‌کند و فرصتی برای تسویه بدهی به بدهکار ارائه می‌دهد.

اگر بدهکار همچنان به تعهدات خود عمل نکند، بانک می‌تواند به مراحل بعدی برود.

ارزیابی قیمت ملک

پس از صدور اخطار و عدم تسویه بدهی در مدت زمانی که بانک مشخص کرده بود، بانک به ارزیابی قیمت ملک رهنی می‌پردازد. این ارزیابی معمولاً توسط کارشناسان معتبر صورت می‌گیرد تا ارزش دقیق ملک برای فروش در مزایده مشخص شود. ارزیابی قیمت کمک می‌کند تا بانک بتواند مبلغ بدهی را از طریق فروش ملک تأمین کند و از طرف دیگر، اطمینان حاصل شود که قیمت ملک منصفانه است. در صورتی که در پرونده یه وکیل حرفه‌ای مزایده وجود داشته باشد؛ کارها منظم‌تر پیش میرود و حتی میتواند به کارشناسان دادگستری کمک به‌سزایی کند.

مقاله مرتبط: اجاره به شرط تملیک مسکن چیست؟ شرایط، مزایا و نکات مهم

انتشار آگهی مزایده

در مرحله بعد، بانک با هدف اطلاع‌رسانی به عموم و فراهم کردن شرایط مزایده، آگهی مزایده منتشر می‌کند. این آگهی معمولاً شامل جزئیات مربوط به ملک، زمان و مکان مزایده، شرایط شرکت در آن و توضیحات در مورد بدهی‌های معوقه می‌باشد. هدف از انتشار این آگهی، جذب خریداران بالقوه و ایجاد شفافیت در روند مزایده است.

نکته: ملک‌هایی که در آگهی مزایده به فروش می‌رسند، معمولاً به دلیل شرایط خاص فروش، قیمت پایین‌تری نسبت به ملک‌های آزاد دارند، اما این تفاوت قیمت همیشه ثابت نیست.

فروش ملک و تسویه بدهی

پس از برگزاری مزایده، ملک به بالاترین پیشنهاد به فروش می‌رسد. مبلغ حاصل از فروش ملک ابتدا برای تسویه بدهی وام‌گیرنده به بانک استفاده می‌شود. اگر مبلغ فروش بیشتر از بدهی باشد، مابقی به مالک ملک باز می‌گردد. اگر بدهی کمتر از مبلغ فروش باشد، بانک باید بقیه مبلغ را به شخص جدید (خریدار) تحویل دهد. در این مرحله، تمامی مراحل قانونی برای انتقال مالکیت و تسویه حساب به‌طور رسمی انجام می‌شود.

توجه: این فرایند در نهایت به بانک این امکان را می‌دهد که در صورت عدم پرداخت بدهی توسط وام‌گیرنده، دارایی رهنی را برای جبران خسارت‌های خود از طریق فروش در مزایده به‌کار گیرد.

شرایط تخلیه مستأجر از ملکی که در رهن بانک است

چنانچه ملکی در رهن بانکی باشد و مستأجری در آن سکونت داشته باشد، تخلیه ملک تحت شرایط زیر انجام می‌شود. البته پیشنهاد میشود در این صورت از وکیل کارکشته تخلیه مستاجر مشورت بگیرید. شرایط تخلیه ملک در پایین آورده شده است:

پایان مدت قرارداد اجاره

زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و طرفین توافقی برای تمدید نداشته باشند، مستأجر موظف به تخلیه ملک است. در این صورت، مستأجر باید طبق قرارداد، ملک را در زمان تعیین‌شده تخلیه کرده و تحویل دهد.

صدور حکم تخلیه در صورت تخلف مستأجر

اگر مستأجر به تعهدات خود در قرارداد اجاره (مانند پرداخت اجاره‌بها) عمل نکند یا تخلفی از قوانین اجاره‌نامه داشته باشد، صاحب‌خانه می‌تواند از دادگاه درخواست حکم تخلیه کند. پس از صدور حکم تخلیه از دادگاه، مستأجر موظف است ملک را تخلیه کرده و آن را به صاحب‌خانه تحویل دهد.

اجرای قوانین رهن بانکی توسط بانک در صورت مزایده

در صورتی که ملک در رهن بانک باشد و اقساط وام پرداخت نشود، بانک می‌تواند اقدام به مزایده ملک کند. در این صورت، بانک حق دارد از مستأجر بخواهد که ملک را تخلیه کند. تخلیه ملک در این شرایط به‌دلیل اجرای مزایده توسط بانک و برای تأمین بدهی‌های معوق انجام می‌شود. قطعا دراین مرحله از پرونده باید به سراغ بهترین وکیل ابطال مزایده تهران بروید تا بتواند در زودتر حل شدن مشکل کمک شایانی به شما کند.

آیا می‌توان سندی را که در رهن بانک است، باطل کرد؟

ابطال سند رهنی بانکی یکی از مسائل حقوقی مهم در دعاوی ملکی است، به‌ویژه زمانی که پای اراضی و املاک بزرگ در میان باشد. بسیاری از مالکان در تهران، به‌ویژه در پرونده‌های مربوط به اراضی، با مشکلاتی مواجه می‌شوند که ناشی از عدم رعایت مقررات قانونی در زمان تنظیم سند رهنی است. اگر سند رهنی بدون تشریفات قانونی یا با وجود اشکالات حقوقی تنظیم شده باشد، امکان ابطال آن وجود دارد.

از سوی دیگر، گاهی تسویه کامل بدهی می‌تواند راهی برای آزادسازی ملک از رهن باشد. اما در برخی پرونده‌ها، حتی پس از پرداخت بدهی، بانک‌ها از فک رهن امتناع می‌کنند. در چنین شرایطی، پیگیری قانونی و ارائه دادخواست مناسب ضروری است.

در مواردی که اراضی تهران درگیر چنین مشکلاتی هستند، لازم است با استناد به قوانین موجود و رویه‌های قضایی، اقدامات لازم را انجام داد. برخی از این دعاوی حتی نیازمند حکم دادگاه برای ابطال سند هستند، خصوصاً زمانی که تخلفات بانکی یا ایرادات اساسی در قرارداد اثبات شود. در چنین پرونده‌هایی، تجربه و دانش یک وکیل حرفه‌ای می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در بازپس‌گیری حقوق موکل داشته باشد. اگر درگیر چنین چالشی هستید، بهترین وکیل اراضی تهران می‌تواند مسیر حقوقی درستی برای شما ترسیم کند.

مدت‌زمان رهن در قراردادهای بانکی را چه کسی مشخص می‌کند: بانک یا صاحب ملک؟

مدت‌زمان رهن در قراردادهای بانکی معمولاً توسط بانک تعیین می‌شود، اما بسته به نوع تسهیلات و توافق میان بانک و وام‌گیرنده ممکن است تغییر کند. برای درک بهتر به مثال زیر توجه فرمایید:

«در وام‌های مسکن، معمولاً مدت‌زمان رهن تا پایان بازپرداخت وام (مثلاً ۱۵ یا ۲۰ سال) ادامه دارد، اما در وام‌های کوتاه‌مدت کسب‌وکار، ممکن است این مدت کمتر باشد و پس از چند سال با تسویه بدهی، سند از رهن آزاد شود.»

شرایط قانونی رهن در قراردادهای بانکی

برای اینکه قرارداد رهنی بانکی از نظر قانونی معتبر باشد، لازم است که شرایط و مقررات خاصی رعایت شود. این شرایط شامل رعایت قوانین بانک مرکزی، ثبت رسمی سند رهنی، و دریافت رضایت‌نامه‌های قانونی از طرفین است. در ادامه، به این شرایط به‌طور خلاصه در جدول زیر پرداخته شده است:

شرط قانونی	توضیحات	نتیجه اجرای شرط
رعایت مقررات بانک مرکزی	بانک‌ها موظفند در تنظیم قراردادهای رهنی، ضوابط و دستورالعمل‌های بانک مرکزی را رعایت کنند.	ایجاد شفافیت و جلوگیری از تخلفات بانکی.
ثبت رسمی سند رهنی بانکی	سند رهنی باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.	ایجاد ضمانت اجرایی برای بانک و وام‌گیرنده.
وجود رضایت‌نامه‌های قانونی	برای تنظیم قرارداد رهنی، رضایت رسمی و مستند طرفین (بانک و مالک) ضروری است.	جلوگیری از دعاوی حقوقی و اختلافات قراردادی.

نحوه تنظیم سند رهنی در قراردادهای بانکی

برای تنظیم سند رهنی بانکی، ابتدا قرارداد رهنی بین وام‌گیرنده و بانک منعقد می‌شود که شامل مبلغ وام، شرایط بازپرداخت و تعهدات طرفین است. سپس، سند در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده و پس از تأیید، به بانک و همچنین وام‌گیرنده ارائه می‌شود. در نهایت، تعهدات طرفین در قرارداد درج می‌شود که شامل مسئولیت‌های وام‌گیرنده و حقوق بانک در صورت عدم پرداخت بدهی است.

وثیقه در قرارداد بانکی: تفاوت‌ها و مزایا

در قراردادهای بانکی، وثیقه به عنوان ضمانتی برای بازپرداخت وام یا تسهیلات استفاده می‌شود. بانک‌ها برای کاهش ریسک نکول وام‌گیرنده، از وثایق مختلفی استفاده می‌کنند که به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: وثایق ملکی و وثایق نقدی. هر یک از این وثایق ویژگی‌ها، مزایا و محدودیت‌های خاص خود را دارند که در ادامه بررسی می‌شود:

وثایق ملکی

این نوع وثیقه شامل املاک و مستغلات (مانند زمین، خانه، یا واحد تجاری) است که وام‌گیرنده به بانک ارائه می‌دهد. مزیت اصلی وثایق ملکی، ارزش بالا و امنیت بیشتر برای بانک است، زیرا ملک یک دارایی ثابت با ارزش بلندمدت محسوب می‌شود. با این حال، این نوع وثیقه نیازمند ارزیابی کارشناسی رسمی برای تعیین ارزش واقعی ملک است و در صورت عدم انجام تعهدات مالی در موعد مقرر، فرآیند توقیف و مزایده ملک زمان‌بر خواهد بود.

وثایق نقدی (سپرده، سهام و اوراق بهادار):

این نوع وثیقه شامل دارایی‌های نقدشونده مانند سپرده‌های بانکی، سهام بورسی، و اوراق مشارکت است. مزیت اصلی این وثایق، قابلیت نقدشوندگی سریع آن‌ها است، زیرا در صورت عدم پرداخت اقساط وام، بانک می‌تواند به‌سرعت از محل سپرده یا فروش سهام، طلب خود را وصول کند. با این حال، میزان وام دریافتی بر اساس ارزش روز دارایی‌های نقدی تعیین می‌شود که ممکن است به مرور زمان نوسان داشته باشد.

در یک نگاه؛ مقایسه مزایا و معایب دو نوع وثیقه

نوع وثیقه	مزایا	معایب
وثایق ملکی	ارزش بالا، امنیت بیشتر برای بانک	نیازمند ارزیابی، نقدشوندگی پایین‌تر
وثایق نقدی	نقدشوندگی سریع، فرآیند ساده‌تر	محدودیت در مبلغ وام، نوسان ارزش

به‌طور کلی، بانک‌ها بسته به نوع وام و شرایط وام‌گیرنده، نوع وثیقه را تعیین می‌کنند. در وام‌های بلندمدت مانند وام مسکن، معمولاً از وثایق ملکی استفاده می‌شود، در حالی که برای وام‌های کوتاه‌مدت یا اعتبارات تجاری، وثایق نقدی گزینه بهتری هستند.

حقوق و تعهدات طرفین در قرارداد رهنی

در قراردادهای رهنی بانکی، هر یک از طرفین (بانک و وام‌گیرنده) دارای حقوق و تعهدات مشخصی هستند که رعایت آن‌ها برای حفظ اعتبار قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات ضروری است. این حقوق و تعهدات شامل موارد زیر می‌شود:

تعهد بانک به حفظ ملک تا زمان پرداخت بدهی

بانک موظف است ملک رهنی را به‌طور صحیح حفظ کند و از هرگونه تعرض یا آسیب به آن جلوگیری کند تا زمانی که بدهی وام‌گیرنده تسویه شود. این تعهد به معنای انتقال یا تغییر وضعیت ملک و یا فروش ملک جلوگیری کند، مگر در شرایطی که وام‌گیرنده اقساط خود را پرداخت نکرده و قرارداد رهنی وارد مراحل اجرایی شود.

تعهد وام‌گیرنده به پرداخت اقساط به موقع:

وام‌گیرنده مسئول است تا اقساط وام را طبق شرایط تعیین‌شده در قرارداد و در زمان مقرر پرداخت کند. این تعهد برای بانک حائز اهمیت است، زیرا پرداخت به‌موقع اقساط تضمین‌کننده آزاد شدن ملک از رهن است.

امکان فسخ در صورت تخلف از مفاد قرارداد

اگر هر یک از طرفین از مفاد قرارداد رهنی تخلف کنند، طرف مقابل می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. برای مثال، اگر وام‌گیرنده اقساط خود را پرداخت نکند، بانک می‌تواند قرارداد را فسخ و ملک را برای مزایده به‌عنوان جبران خسارت از رهن خارج کند. همچنین، در صورت نقض تعهدات بانک در حفظ ملک یا انجام سایر وظایف، وام‌گیرنده می‌تواند خواستار فسخ قرارداد و پیگیری قانونی باشد.

در مجموع، این حقوق و تعهداتی که ذکر شد باعث می‌شوند که هر دو طرف قرارداد به مسئولیت‌های خود عمل کنند و در صورت بروز مشکلات، راه‌های قانونی برای حل و فصل آن‌ها وجود داشته باشد.

نکات مهم در هنگام امضای قرارداد رهنی

برای داشتن یک قرارداد رهنی بانکی مطمئن و جلوگیری از بروز مشکلات قانونی، لازم است که ابتدا قوانین رهن بانکی به دقت مطالعه شوند تا شرایط و مقررات مربوطه به درستی درک شوند. سپس باید بندهای قرارداد به‌طور کامل بررسی شده و از صحت و وضوح شرایط اطمینان حاصل گردد. همچنین، پیش از امضای هر گونه قرارداد، باید وضعیت ملک و سند مورد بررسی قرار گیرد تا از صحت مالکیت و آزاد بودن آن اطمینان حاصل شود. این مراحل کمک می‌کند تا از هرگونه مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

مزایای استفاده از وکیل متخصص رهن در قراردادهای بانکی

استفاده از بهترین وکلای پایه یک دادگستری دعاوی بانکی تهران می‌تواند مزایای زیادی داشته باشد. یکی از مهم‌ترین مزایا، تنظیم صحیح سند رهنی بانکی است که وکیل با دقت و آگاهی کامل از قوانین و مقررات، سند را به‌طور صحیح و قانونی تنظیم می‌کند تا هیچ‌گونه ایرادی در آینده پیش نیاید. همچنین، بررسی قوانین رهن بانکی توسط وکیل باعث می‌شود که طرفین از شرایط قانونی قرارداد آگاهی کامل داشته باشند و از هرگونه نقض احتمالی جلوگیری شود. در نهایت، در صورت بروز اختلاف حقوقی، وکیل با تسلط بر قوانین و مقررات می‌تواند به‌خوبی از حقوق مالک دفاع کرده و در جهت حل و فصل مشکلات حقوقی اقدام کند.

قوانین مربوط به فسخ یا تغییر قرارداد رهنی

فسخ قرارداد رهن بانکی تنها در شرایط خاصی امکان‌پذیر است که شامل موارد زیر می‌شود:

• توافق میان بانک و وام‌گیرنده: اگر بانک و وام‌گیرنده به توافق برسند، امکان فسخ قرارداد رهنی وجود دارد. این توافق باید به‌صورت کتبی و با موافقت هر دو طرف صورت گیرد.
• پرداخت بدهی و دریافت مجوز تغییر از بانک: در صورت تسویه کامل بدهی، وام‌گیرنده می‌تواند درخواست فسخ یا تغییر شرایط قرارداد را از بانک داشته باشد. بانک پس از بررسی، ممکن است مجوز تغییر شرایط یا فسخ قرارداد را صادر کند.

تسویه بدهی و آزادسازی ملک رهنی

تسویه بدهی و آزادسازی ملک رهنی فرایندی است که برای آزاد کردن ملک از رهن بانک و پایان دادن به تعهدات مالی و قراردادی انجام می‌شود. این فرایند معمولاً شامل چند مرحله کلیدی است که برای اطمینان از صحت و قانونی بودن تسویه و آزادسازی ملک انجام می‌شود. که آنها به طور خلاصه عبارتند از:

پرداخت کامل بدهی، دریافت نامه تسویه از بانک و در نهایت ثبت تغییرات در دفترخانه اسناد رسمی

نکته: این مراحل باید به‌طور قانونی و دقیق انجام شوند تا ملک به‌طور رسمی از رهن بانک آزاد شود و وام‌گیرنده بتواند از آن بهره‌برداری مجدد داشته باشد.

رهن در تسهیلات بانکی: فرآیند و مراحل آن

رهن در تسهیلات بانکی فرایندی است که از چند مرحله اصلی تشکیل می‌شود. ابتدا، درخواست وام توسط وام‌گیرنده ارائه می‌شود و برای اخذ تسهیلات، باید وثیقه‌ای معتبر به بانک معرفی کند. سپس، بانک به ارزیابی ارزش وثیقه می‌پردازد تا از کافی بودن آن برای پوشش وام اطمینان حاصل کند. پس از تایید ارزش وثیقه، قرارداد رهنی تنظیم و امضا می‌شود که شرایط مربوط به تسهیلات و رهن ملک را مشخص می‌کند. در نهایت، پس از امضای قرارداد، وام‌گیرنده تسهیلات خود را دریافت کرده و اقساط بازپرداخت وام از آن زمان آغاز می‌شود.

نتیجه گیری

در نتیجه ما توی این مقاله نشان دادیم که رهن بانکی فرآیندی پیچیده و پر از جزئیات قانونی است که نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه می‌باشد. از تنظیم صحیح سند رهنی تا تسویه بدهی و آزادسازی ملک، هر مرحله نیازمند دقت و رعایت شرایط خاصی است تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. آگاهی از حقوق و تعهدات طرفین و همچنین استفاده از مشاوره حقوقی می‌تواند در حل اختلافات و تسهیل فرآیندهای قانونی کمک شایانی کند. در نهایت، تسویه بدهی و آزادسازی ملک تنها با انجام صحیح مراحل قانونی و رعایت ضوابط میسر خواهد شد. ایران وکلا مرجع تخصصی وکلا در ایران.

سوالات متداول