سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟

در مورد تخلیه املاک و اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، قوانین و مقررات متنوعی در طی سالهای گذشته وضع شده است که برخی از آن‌ها هنوز هم معتبر و لازم‌الاجرا هستند. قوانین مربوط به اجاره املاک و اماکن شامل قانون روابط موجر و مستاجر و قوانین گرفتن حکم تخلیه با آخرین اصلاحات بروز آیین‌نامه‌های اجرایی و همچنین مقررات قانون مدنی در زمینه اجاره، برای آگاهی از سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه را در این مقاله مطالعه کنید.

بررسی قوانین تخلیه ملک

یکی از مهم‌ترین مسائلی که در ارتباط با مستاجر و موجر مورد توجه قرار می‌گیرد، حکم تخلیه مستاجر است. بر اساس قوانین قبلی، تخلیه مستاجر شرایط خاصی داشت، اما با تصویب قانون جدید، این شرایط تغییر کرده است. در قانون جدید، حکم تخلیه مستاجر بر اساس صلاح‌دید و با توجه به شرایط هر دو طرف، یعنی مستاجر و موجر، صادر می‌شود. در صورتیکه مستاجر به شرایط و تعهداتی که در اجاره نامه ذکر شده عمل نکند، امکان فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد برای موجر وجود دارد.

در واقع باید گفت که اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای منعقده در جامعه امروز است. در این قرارداد، مستاجر مالک منافع عین اجاره می‌شود و به همین دلیل مبلغی به عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند. موجر و مستاجر به عنوان طرفین قرارداد، دارای وظایف و تعهداتی نسبت به یکدیگر هستند. برای حمایت از حقوق هر دو طرف، قانون‌گذار تدابیری را در نظر گرفته است. یکی از ضمانت‌های قانونی در برابر تخلفات مستاجر در قرارداد اجاره، حکم تخلیه مستاجر است.

اگر مستاجر طبق مفاد قرارداد عمل نکند یا از اصول آن تخطی نماید، موجر می‌تواند با دریافت حکم، درخواست تخلیه مستاجر را مطرح کند. در برخی موارد، این حکم به صورت فوری و بدون تأخیر صادر می‌شود. در شرایط دیگر، صدور این حکم نیازمند تأیید دادگاه یا مراجع قضایی دیگر است و فوریتی ندارد. برای مطالعه شرایط و مراحل فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر، مقاله زیر را مطالعه کنید.

مقاله مرتبط: فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

شرایط حکم تخلیه فوری

بر اساس ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376، موجر می‌تواند در صورت وجود شرایط خاصی، برای دریافت حکم تخلیه با مشاوره وکیل باتجربه اقدام کند. این شرایط شامل موارد زیر است:

• پس از پایان مهلت اجاره، اگر مستاجر بدون تمدید قرارداد، ملک را تخلیه نکند. ممانعت مستاجر از تخلیه ملک یکی از دلایل رایج برای درخواست حکم تخلیه است، هرچند که در قانون جدید تخلیه مستاجر سال 1401 تغییراتی در این زمینه ایجاد شده است. در سال 1399، به دلیل شیوع بیماری کرونا، دولت برای حمایت از مستاجرین، قراردادهای اجاره را به‌طور خودکار به مدت یک سال تمدید کرد. اما در سال 1402 این وضعیت به حالت قبلی بازگشت و دیگر تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها صورت نمی‌گیرد. بنابراین، در صورت انقضای مهلت و عدم تخلیه ملک، موجر می‌تواند با دریافت حکم تخلیه، مستاجر را ملزم به تخلیه کند.
• مستاجر بدون داشتن حق انتقال، ملک را به اشخاص غیر از افراد تحت تکفل خود منتقل کرده باشد.
• در صورتی که ملک در حال خراب شدن باشد و مستاجر امکان تعمیر آن را نداشته باشد.
• استفاده مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در اجاره‌نامه مشخص شده باشد.
• تعدی و تفریط مستاجر در استفاده از ملک.
• عدم پرداخت مکرر اجاره‌بها توسط مستاجر در زمان‌های مشخص.

اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد، برای دریافت حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. در صورتی که حکم تخلیه به مستأجر آسیب برساند، مستأجر می‌تواند درخواست تأخیر در اجرای حکم را ارائه دهد. اما اگر ملک تجاری باشد، برای دریافت حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد.

اگر شما مالک هستید و قصد دارید برای ملک خود حکم تخلیه دریافت کنید، قبل از اقدام برای دریافت حکم تخلیه بر اساس هر یک از موارد فوق، توصیه می‌شود از وکیل متخصص ایران وکلا مشاوره حقوقی مناسب دریافت کنید. وکیل پایه یک دادگستری گروه ما با بررسی شرایط و پرونده شما، بهترین و مناسب‌ترین راه‌حل را ارائه می‌دهد و در تمامی مراحل رسیدگی همراه شما خواهد بود.

سریع‌ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه، ارائه درخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. موجر باید مدارک لازم، از جمله قرارداد اجاره، مستندات پرداخت اجاره بها و دلایل تخلیه را به همراه درخواست خود ارائه دهد. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند یا به هر دلیلی تخلف کند، موجر می‌تواند با استناد به این مدارک درخواست تخلیه را مطرح کند. همچنین، استفاده از مشاوره حقوقی و وکیل متخصص می‌تواند به تسریع فرآیند کمک کند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

مراحل سریع گرفتن حکم تخلیه

در صورت بروز هر یک از موارد ذکر شده، موجر می‌تواند به یکی از روش‌های زیر به عنوان سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون رهن و اجاره اقدام کند:

• ثبت اسناد و املاک: برای دریافت حکم تخلیه از این طریق، لازم است قرارداد رسمی داشته باشید. با مراجعه به این سازمان و طی مراحل قانونی که در عرض ۴۸ ساعت انجام می‌شود، نامه تخلیه به مستاجر ابلاغ می‌گردد و مستاجر حداکثر ۳ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
• شورای حل اختلاف و دادگاه: در صورتی که موجر از طریق این مراجع قانونی اقدام کند، باید مدارک و اسناد مربوطه را به همراه دادخواست حکم تخلیه به دادگاه ارائه دهد. پس از طی مراحل قانونی، در صورت واجد شرایط بودن، حکم تخلیه صادر شده و ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شود. در این حالت نیز مستاجر ۳ روز فرصت خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند.

به این نکته توجه کنید که شورای حل اختلاف تنها به درخواست‌های مربوط به حکم تخلیه رسیدگی می‌کند که حاوی قرارداد اجاره عادی، امضا شده توسط دو شاهد، باشد. این قرارداد باید شامل مدت زمان شروع و پایان، همچنین مبلغ رهن و اجاره باشد. به عبارت دیگر، اخذ دستور تخلیه بر اساس شرایط زیر صورت می‌گیرد:

• قرارداد اجاره باید به صورت کتبی باشد. 
• مدت زمان، شروع و پایان قرارداد باید در آن ذکر شده باشد. 
• مبلغ رهن و اجاره باید در قرارداد قید شده باشد. 
• علاوه بر امضای موجر و مستاجر، امضای دو شاهد نیز در ذیل قرارداد وجود داشته باشد. 
• مدت قرارداد باید به پایان رسیده باشد.

طبق قانون، اگر قرارداد اجاره به‌صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند برای دریافت دستور فوری تخلیه از مراجع قضایی اقدام کند. این موضوع فرقی نمی‌کند که قرارداد در دفاتر املاک تنظیم شده یا برگه‌ای معمولی باشد. معمولاً دستور تخلیه در این موارد قابل اعتراض نیست.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه

مدارک لازم برای اخذ حکم تخلیه خانه شامل سند مالکیت، مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی) و اجاره‌نامه است.

حکم تخلیه ملک با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد ؟

مهم‌ترین تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه در این است که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی و توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود، در حالی که برای صدور حکم تخلیه، جلسه رسیدگی تشکیل شده و پس از بررسی‌های لازم، حکم صادر می‌گردد و اجرای آن با حضور و نظارت قاضی انجام می‌شود یا ممکن است حکم به‌صورت مستقیم توسط شخص صادر گردد.

تشریفات آیین دادرسی برای صدور و اجرای دستور تخلیه الزامی نیست، اما طرح و رسیدگی به حکم تخلیه باید مطابق با مقررات آیین دادرسی مدنی صورت گیرد و رعایت این تشریفات برای حکم تخلیه ضروری است.

از دیگر تفاوت‌های مهم این دو مورد، عدم نیاز به صدور اجراییه برای اجرای دستور تخلیه است، در حالی که اجرای حکم تخلیه مستلزم صدور اجراییه خواهد بود. دستور تخلیه برای اجاره‌نامه‌های رسمی یا عادی باید دارای تاریخ شروع و پایان بوده و به امضای طرفین رسیده و مدت اجاره آن به پایان رسیده باشد؛ در این صورت، دستور تخلیه به‌صورت فوری و بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی توسط اجرای ثبت و شورای حل اختلاف صادر می‌شود. اما صدور حکم تخلیه نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی است و دادگاه در این خصوص حکم صادر می‌کند.

دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه قابل اجراست، در حالی که برای حکم تخلیه صدور اجراییه الزامی است و پس از ابلاغ حکم، به مستاجر به مدت ۱۰ روز فرصت داده می‌شود تا تخلیه کند.

فرایند اجرای حکم تخلیه

بعد از صدور و ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، در صورتی که مستاجر از اجرای آن خودداری کند، مرجع قضایی از طریق نامه به کلانتری محل اعلام می‌کند که باید نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. ماموران انتظامی موظف به اجرای این دستور قضایی هستند و مقاومت مستاجر در این زمینه تأثیری ندارد.

پس از طی مراحل اداری، یک مامور به شما اختصاص داده می‌شود تا به همراه او به منزل مراجعه کنید. ابلاغ حکم توسط این مامور انجام می‌شود. معمولاً اگر مستاجر در محل حضور نداشته باشد، حکم تخلیه به همراه یکی از فرم‌های کلانتری از لای درب به داخل انداخته می‌شود و فرم دیگر به شما داده می‌شود. مستاجر از این تاریخ حداکثر ۷ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کرده و کلید را به کلانتری تحویل دهد.

پس از گذشت ۷ روز، به کلانتری مراجعه کنید. اگر مستاجر هنوز تخلیه نکرده باشد، کلانتری پس از انجام مراحل اداری شما را به شورای حل اختلاف ارجاع می‌دهد. در شورا، با رأی قاضی و به همراه نماینده دادستان به کلانتری مراجعه کرده و به همراه مامور و کلیدساز به ملک خواهید رفت.

کلیدساز در حضور نماینده دادستان درب منزل را باز می‌کند و پس از تخلیه کلیه اثاثیه، کلید جدید به شما تحویل داده می‌شود. در صورتی که مستاجر تخلیه نکرده باشد، لیست‌برداری انجام می‌شود و شما به عنوان وکیل اموال مستاجر، لیست وسایل را امضا خواهید کرد.

جمع بندی

برای گرفتن سریع حکم تخلیه، موجر باید مراحل قانونی را به دقت دنبال کند و مدارک لازم را به طور کامل و صحیح ارائه دهد. آگاهی از حقوق و وظایف قانونی در این زمینه، به موجر کمک می‌کند تا در صورت بروز مشکلات با مستاجر، به سرعت و به طور مؤثر اقدام کند. همچنین، همکاری با وکیل متخصص در این حوزه می‌تواند به تسهیل روند قانونی و کاهش زمان رسیدگی به پرونده کمک کند. بنابراین، رعایت مراحل قانونی و مشاوره با کارشناسان حقوقی از جمله اقداماتی است که می‌تواند به تسریع فرآیند تخلیه کمک نماید.