سر قفلی چیست؟ راهنمای جامع طبق قانون 1403

سرقفلی حقی است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، اجازه دارد ملک تجاری را برای مدت مشخصی اجاره کند و از مزایای آن بهره‌برداری کند. این حق طبق توافق بین طرفین در قرارداد اجاره تعیین می‌شود.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حقی است که به مستأجران اماکن تجاری اجازه می‌دهد از اعتبار و شهرتی که در طول مدت اجاره به ملک افزوده‌اند، بهره‌برداری کنند.

این حق بر اساس توافق طرفین در قرارداد ایجاد می‌شود و پس از پایان قرارداد، مستأجر تنها در صورت توافق جدید با مالک سرقفلی می‌تواند در ملک باقی بماند. سرقفلی معمولاً در اجاره‌نامه‌های تجاری لحاظ می‌شود و به مستأجر امکان استفاده از ملک با اجاره‌بهای کمتر را می‌دهد. همچنین، در صورت تخلیه ملک توسط موجر، باید مبلغی به‌عنوان حق سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.

انواع سرقفلی

سرقفلی به دو نوع تقسیم می‌شود: سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی.

• حق سرقفلی واقعی: این نوع حق مرتبط با ویژگی‌ها و امکانات ملک است و معمولاً در ابتدای اجاره ملک به مستأجر تعلق می‌گیرد. مستأجر پس از پرداخت مبلغ سرقفلی، از این حق بهره‌برداری می‌کند. این نوع سرقفلی معمولاً قابل انتقال است، مگر آنکه در قرارداد محدودیتی ذکر شده باشد.
• حق سرقفلی مجازی: این نوع حق به شهرت، اعتبار و درآمد کسب و کار بستگی دارد. سرقفلی مجازی بیشتر به “حقوق تجاری” معروف است و بستگی به عملکرد اقتصادی کسب و کار در مکان مورد نظر دارد.

۷ ویژگی برجسته حق سرقفلی که باید از آن آگاه باشید

1. حقوق مالی: حق سرقفلی به‌عنوان یک حق مالی، به مستأجر اجازه می‌دهد تا از ملک تجاری استفاده کند.
2. غیرمنقول: سرقفلی به ملک تجاری وابسته است و قابل انتقال به شخص دیگری نیست.
3. حق شرعی: این حق در شورای نگهبان تایید شده و مطابق با اصول شرعی است.
4. ضمانت اجرایی: مبلغ سرقفلی به‌عنوان تضمین برای اجرای تعهدات مستأجر عمل می‌کند.
5. قابلیت توقیف: در صورت نقض تعهدات مستأجر، این حق قابل توقیف به منظور جبران خسارات است.
6. مالیات‌پذیر: مبلغ سرقفلی مشمول مالیات است.
7. انتقال‌پذیری: حق سرقفلی در صورت توافق طرفین قابل انتقال است.

تفاوت‌های کلیدی؛ حق کسب و پیشه و سرقفلی

اگرچه حق کسب و پیشه و سرقفلی مشابه به نظر می‌رسند، اما تفاوت‌های مهمی میان این دو وجود دارد:

• زمان ایجاد حق: حق کسب و پیشه پس از عقد قرارداد به مستأجر تعلق می‌گیرد، اما سرقفلی به‌طور پیش‌فرض به مستأجر در ابتدای قرارداد داده می‌شود.
• وابستگی به کسب و کار: در حالی که حق کسب و پیشه به عملکرد تجاری مستأجر وابسته است، سرقفلی بیشتر به موقعیت ملک مرتبط است.
• انتقال پذیری: حق کسب و پیشه به شخص مستأجر تعلق دارد و می‌تواند منتقل شود، اما سرقفلی به ملک تعلق دارد و به‌راحتی قابل انتقال است.

رازهای تعیین قیمت سرقفلی؛ چرا برخی مغازه‌ها گران‌تر از دیگران هستند؟

قیمت سرقفلی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهم‌ترین آنها عبارتند از:

1. موقعیت مکانی: املاک تجاری که در مناطق تجاری پر تردد و شلوغ واقع هستند، معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.
2. وضعیت ملکی: وضعیت فیزیکی و امکانات ملک، همچون متراژ و نوع ساخت، بر مبلغ سرقفلی تأثیر می‌گذارد.
3. قدمت و شهرت محل کسب و کار: محل‌هایی که دارای شهرت و سابقه تجاری بالاتری هستند، به‌طور طبیعی قیمت بالاتری برای سرقفلی دارند.
4. مدت زمان اجاره: قراردادهای بلندمدت معمولاً موجب تعیین سرقفلی بالاتر می‌شود.
5. عرضه و تقاضا در بازار: در مناطقی که تقاضای اجاره مغازه زیاد است، سرقفلی بالاتر خواهد بود.
6. نوع کسب و کار: نوع کسب و کار در تعیین قیمت سرقفلی تأثیرگذار است؛ مثلاً مغازه‌ای که متعلق به برند معروف است، سرقفلی بیشتری خواهد داشت.
7. شرایط اقتصادی: وضعیت تورم و اقتصاد کشور می‌تواند قیمت سرقفلی را تغییر دهد.

3 دلیل برای باطل شدن قرارداد سرقفلی و حقوق مستاجر

مالک ملک تجاری در شرایط خاصی می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کند. این شرایط شامل سه وضعیت مهم است:

1. نوسازی یا بازسازی: اگر مالک قصد نوسازی یا بازسازی ملک را داشته باشد و به همین دلیل نیاز به بازپس‌گیری ملک از مستاجر داشته باشد.
2.  نیاز به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی: زمانی که مالک به منظور راه‌اندازی کسب و کار شخصی خود نیاز به استفاده از ملک داشته باشد.
3.  نیاز به ملک برای سکونت: اگر مالک برای سکونت شخصی یا سکونت خویشاوندان خود به ملک نیاز داشته باشد.
4. نکته: در تمامی این موارد، مالک باید به شرایط خاص قانون وفادار بماند تا فسخ قرارداد به درستی انجام گیرد و مستاجر حق کسب و پیشه را دریافت کند.

دعاوی حقوقی مرتبط با حق سرقفلی

در این قسمت به چهار مورد از دعاوی حقوق مربوط به سرقفلی اشاره شده است:

1. دعاوی مطالبه حق سرقفلی: مستأجر می‌تواند در صورت عدم اجرای تعهدات مالک، دعوی مطالبه سرقفلی را مطرح کند.
2. دعاوی تمدید حق سرقفلی: مستأجر می‌تواند در صورت تمایل به ادامه اجاره، دعوی تمدید حق سرقفلی را مطرح کند.
3. دعاوی تخلیه ملک: مالک می‌تواند در صورت نقض تعهدات مستأجر، اقدام به طرح دعوای تخلیه کند.
4. دعاوی مربوط به انتقال منافع: در صورتی که مالک بخواهد منافع ملک را منتقل کند، مستأجر می‌تواند از حق اولویت خود برای تمدید قرارداد استفاده کند.

مدارک ضروری برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای طرح دعوی، خواهان باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهد:

• رسید ثبت‌نام ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قضایی)
• مدارک هویتی خواهان
• قرارداد اجاره
• مدارک مالیاتی سرقفلی
• سایر مدارک مربوطه
• نکته: پیشنهاد می‌شود قبل از طرح دعوی، با یک وکیل متخصص یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از درستی مدارک و ارائه صحیح دعوی اطمینان حاصل نمایید.

مرجع رسیدگی به دعاوی حق سرقفلی

رسیدگی به دعاوی سرقفلی در دادگاه‌های حقوقی صورت می‌گیرد و معمولاً از دادگاه بدوی آغاز می‌شود. در صورتی که پرونده به مراحل بالاتر برود، رسیدگی به دعوای ثالث نیز از همان مرجع انجام می‌شود.

دو نکته مهم برای رسیدگی به پرونده‌های حق سرقفلی وجود دارد:

• مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی: در صورتی که دعوا مربوط به مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی باشد، این دعاوی در دادگاه محل اقامت مستاجر (خوانده) رسیدگی می‌شود.
• تخلیه، تجویز انتقال منافع، و اجرت‌المثل: اگر دعوا در ارتباط با تخلیه ملک، تجویز انتقال منافع یا مطالبه اجرت‌المثل باشد، این دعاوی در دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره بررسی خواهد شد.

نقش وکیل برای دعاوی سرقفلی

نقش وکیل در دعاوی سرقفلی یکی از ارکان حیاتی برای پیشبرد موفقیت‌آمیز این پرونده‌ها است. بهترین وکیل ملکی متخصص در این حوزه می‌تواند با دانش حقوقی دقیق و تجربه کافی، تمامی جوانب قضیه را تحلیل کرده و مستندات و مدارک لازم را به بهترین شکل ممکن آماده کند. از مشاوره‌های اولیه تا تنظیم شکایات و دفاعیه‌ها، وکیل می‌تواند در هر مرحله از دعوی، از جمله مطالبه، تمدید یا انتقال حق سرقفلی، راهنمایی‌های مؤثر و کلیدی ارائه دهد.

همچنین، وکیل با آگاهی از قوانین و مقررات خاص سرقفلی، از بروز اشتباهات حقوقی جلوگیری کرده و مسیر حقوقی پرونده را به درستی هدایت می‌کند. در نهایت، توانایی و تجربه وکیل می‌تواند تفاوت زیادی در نتیجه پرونده ایجاد کند و شانس پیروزی موکل را به طرز چشمگیری افزایش دهد.

نتیجه گیری

حق سرقفلی یک حق مالی و غیرمنقول است که به مستأجران مکان‌های تجاری اجازه می‌دهد از شهرت و اعتبار ملک بهره‌برداری کنند. این حق به دو نوع تقسیم می‌شود: سرقفلی واقعی که مرتبط با ویژگی‌ها و امکانات ملک است و سرقفلی مجازی که وابسته به شهرت و اعتبار کسب‌وکار مستأجر می‌باشد.

قیمت سرقفلی به عواملی مانند موقعیت مکانی، وضعیت ملک و نوع کسب‌وکار بستگی دارد. این حق در دعاوی حقوقی مختلف از جمله مطالبه اجاره معوقه و تخلیه ملک اهمیت دارد. در این فرآیندها، وکیل متخصص می‌تواند نقش حیاتی در موفقیت پرونده ایفا کند. بنابراین، آگاهی از حقوق و قوانین سرقفلی برای طرفین قرارداد ضروری است تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.