فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد چه شرایطی دارد؟{با اصلاحات سال 1403}

رابطه موجر و مستاجر در طول مدت زمان قرارداد می‌تواند بنا به دلایلی از بین برود. با بروز هر اتفاق، عقد بین موجر و مستاجر هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد و شاید طرفین به دنبال فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد مقرر باشند. با مطالعه این مقاله از شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، روند تخلیه ملک و موارد کاربردی که به دنبال آن‌ها هستید، مطالع خواهید شد.

قرارداد اجاره به چه معنا است؟

شرایط خرید املاک و مستغلات یا حتی اشیاء می‌تواند همیشه برای همه اقشار جامعه مقرون به صرفه نباشد، بنابراین راه حلی به نام «اجاره» وجود دارد که می‌تواند شما را به آن ملاک یا شیء با پرداخت حق استفاده از آن برساند؛ درست است که شما مالک آن مال نیستید، اما با پرداخت وجهی می‌توانید از منافع آن مال به صورت کامل استفاده کنید.
برای درک بهتر این مطلب، بهتر است نگاهی به قانون رهن و اجاره در سال جدید برای تعریف قرارداد اجاره داشته باشیم. ماده ۴۶۶ قانون مدنی اینطور ذکر می‌کند: « اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.» به بیان دیگر و ساده‌تر می‌توان گفت که اجاره عقدی است که در آن شخصی منافع مال خودش اعم از شیء یا ملک را در ازای دریافت مبلغی برای مدت زمانی مشخص به شخصی دیگر واگذار می‌کند. در صورت عدم تعهد طرفین به موارد توافق شده در اجاره نامه، شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر فراهم شده و طرفین می‌توانند اجاره نامه را فسخ کنند.
به همین خاطر، ‌وقتی دو نفر مشخص که از اهلیت قانونی برخوردار هستند، قصد امضاء قرارداد اجاره را دارند؛ رابطه حقوقی بین آن‌ها پس از امضاء قرارداد به وجود آمده و سپس طرفین متعهد به انجام تعهدات خود از جمله پرداخت به موقع ثمن و تسلیم کامل مبیع را شامل می‌شود. گاه ادامه حیات این قرارداد بنا به شکل‌ها و موارد متعددی امکان‌پذیر نیست و به محض اینکه طرفین به اختلاف می‌رسند، خواستار فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد هستند.
فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد شرایط، آثار و احکامی دارد که باعث تخلیه ملک یا از کنترل خارج کردن شیء از ید مستاجر و برگرداندن آن به موجر می‌شود. در ادامه، پیرامون شرایط فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره بیشتر صحبت خواهیم کرد.

شرایط فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد به معنای پایان دادن به قرارداد قبل از انقضای مدت تعیین‌شده در متن قرارداد است. در حقوق ایران، فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد ممکن است توسط موجر (صاحب ملک) یا مستاجر (کسی که آن ملک یا شیء را اجاره کرده) انجام شود. اما این اقدام نیازمند دلایل قانونی معتبر و شرایط خاصی است که در ادامه به آن‌ها پرداخته می‌شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که آثار فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد نسبت به آینده خواهد بود؛ چراکه عمر عقود از زمان فسخ قرارداد به پایان می‌رسد و طرفین دیگر متعهد به انجام دادن تعهدت خود نخواهند بود. همچنین باید گفت که مبنای فسخ قرارداد ممکن است بنا به دلایلی متفاوت باشد. به لحاظ دیگر، فسخ قرارداد یا مبتنی بر حق است که به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم از سمت قانون و قانونگذار خواهد بود

شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر

مستاجر می‌تواند در برخی شرایط قانونی قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند. این شرایط شامل موارد زیر است:

شرایط فسخ اجاره توسط موجر

موجر نیز تحت شرایط خاصی می‌تواند قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند. این شرایط عبارتند از:

• عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر در پرداخت اجاره‌بها تاخیر داشته باشد یا به طور کلی از پرداخت آن خودداری کند، موجر می‌تواند پس از ابلاغ اخطار کتبی و عدم توجه مستاجر به آن، قرارداد را فسخ کند. این موضوع در ماده ۴۹۶ قانون مدنی مطرح شده است.
• استفاده غیرمجاز از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند و این اقدام برخلاف توافقات قبلی باشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، اگر ملک مسکونی برای فعالیت تجاری استفاده شود، موجر می‌تواند به استناد ماده ۴۹۷ قانون مدنی اقدام به فسخ قرارداد کند.
• نیاز شخصی به ملک: در برخی موارد، موجر ممکن است به دلیل نیاز شخصی به ملک، مانند اسکان خود یا اعضای خانواده‌اش، درخواست فسخ قرارداد را قبل از موعد مطرح کند. این شرط باید به صورت واضح در قرارداد ذکر شده و به توافق طرفین رسیده باشد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد مقرر، می‌تواند در شرایطی اجرا شود که طرفین معامله برخی یا تمام تعهدات خود را زیرپا گذاشته باشند و به موارد ذکر شده در قرارداد، عمل نکرده باشند. باید به این نکته توجه داشت که انجام این اقدام بدون دلیل موجه می‌تواند عواقب حقوقی و مالی به همراه داشته باشد. بنابراین، برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، توصیه می‌شود قبل از هر گونه تصمیم‌گیری در خصوص فسخ قرارداد، جوانب حقوقی آن به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

قانون فسخ قرارداد اجاره

حال این سوال مطرح می‌شود که اگر بخواهیم فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد را خواستار شویم، چه شرایط فسخ وجود دارد و چه کارهایی باید انجام داد؟ به هر حال ممکن است در طول مدت زمان حیات قرارداد شرایطی پیش آید که یکی از طرفین یا هر دو بخواهند قرارداد اجاره را قبل از موعد تعیین شده فسخ کنند که این شرایط به دو دسته‌بندی شرایط عمومی و شرایط خاص تقسیم می‌شود.
در شرایط عام، توافق طرفین، وجود شرط فسخ در قرارداد و عدم رعایت تعهدات شرط است. اگر موجر و مستاجر هر دو بر قسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توافق داشته باشند؛ قرارداد قابل فسخ است؛ به شرطی که این توافق به صورت کتبی نگارش شده و به امضای طرفین نیز رسیده باشد.
وجود شرط فسخ در قرارداد مثل آن است که مستاجر اجاره‌بهای خودش را پرداخت نکرده باشد، قوانین ساختمان توسط موجر نقض شده یا هر موردی از این دسته به وقوع پیوسته باشد که حق فسخ را به همراه خواهد داشت. به هر حال، اگر یکی از طرفین تعهدات خود را طبق قرارداد انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد  را درخواست کند و حکم فسخ قرارداد و تخلیه و تحویل ملک و مال صورت می‌گیرد.

در خصوص شرایط خاص فسخ قرارداد نیز عدم امکان استفاده از ملک، حوادث غیر متقربه و انتقال مالکیت شرط اصلی است. در صورتی که شرایطی به وجود آید که مستاجر نتواند به طور قانونی یا عملی از مال مورد معامله، مخصوصاً ملک، استفاده کند؛ حق فسخ قرارداد برای او به وجود می‌آید. حتی اگر به واسطه عوامل و حوادث مختلفی چون زلزله، سیل یا آتش سوزی ملک خاصیت سکونی یا تجاری بودن خودش را از دست بدهد نیز هر یک از طرفین می‌توانند درخواست فسخ قرارداد داشته باشند. در شرایطی بسیار خاص، اگر مالکیت ملک به شخص دیگری واگذار گردد و آن شخص با ادامه قرارداد اجاره موافق نباشد، مستاجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را خواستار شود.

خسارت فسخ قرارداد اجاره

بر اساس قوانین ایران، اگر فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد به گونه‌ای صورت گیرد که بدون دلیل مواجه بوده یا در متن توافق قید نشده باشد؛ ممکن است حق جبران خسارت از طرف مقابل اعمال شود که به آن خسارت ناشی از فسخ قرارداد گفته می‌شود. برای مطالبه خسارت، طرف مضترر باید بتواند خسارت‌های وارد شده و مورد ادعا را اثبات کند. این خسارت‌ها شامل هزینه‌های قانونی، هزینه‌های دادرسی، خسارت‌های عمده مانند کاهش درآمد ناشی از عدم اجاره ملک به شخص دیگر و از این دسته از موارد باشد. در برخی موارد، فسخ قرارداد می‌تواند منجر به آسیب‌های معنوی یا شهرتی برای طرف مقابل شود. هرچند این نوع خسارت‌ها در قوانین ایران به‌ندرت پذیرفته می‌شوند، اما در شرایط خاص ممکن است دادگاه آن‌ها را نیز مورد بررسی قرار دهد.

متن فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

بسمه تعالی
موضوع: اعلام فسخ قرارداد اجاره
تاریخ:
موجر محترم، جناب آقای/سرکار خانم……… فرزند ……… شماره ملی………..
آدرس:……………………………………………………………………………….

با سلام و احترام،
اینجانب ……… فرزند ………… به شماره ملی ……….. و به نشانی …………….، مستاجر ملک واقع در …………………………..، به استحضار می‌رساند که به دلیل [بیان دلایل فسخ قرارداد مانند عدم رعایت تعهدات از سوی موجر، عدم امکان استفاده از ملک، توافق طرفین یا هر دلیل قانونی دیگر]، و بر اساس ماده [ذکر ماده قانونی مربوطه] از قانون مدنی و شرایط مندرج در قرارداد اجاره شماره ………………….. مورخ ………………، قصد فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را دارم.
بدین وسیله درخواست فسخ قرارداد اجاره مذکور را از تاریخ ………………. اعلام می‌نمایم. خواهشمند است ترتیبات لازم برای تخلیه و تحویل ملک و همچنین تسویه حساب نهایی مربوط به قرارداد را اتخاذ فرمایید.
لازم به ذکر است که این اعلام فسخ بر اساس شرایط مندرج در قرارداد و قوانین جاری کشور صورت گرفته و از تاریخ فوق به بعد هیچگونه مسئولیتی در قبال اجاره‌بها و تعهدات قراردادی نخواهم داشت.
از همکاری شما در این خصوص سپاسگزارم.

با احترام،
نام و نام خانوادگی
امضا

جمع‌بندی

در این مقاله پیرامون فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، متن فسخ قرارداد، تخلیه ملک و شرایط فسخ به صورت مفصل صحبت کردیم و گفتیم که طرفین بر اساس چه مواردی می‌توانند خواستار استفاده از حق فسخ قرارداد اجاره خود باشند. با این وجود، اگر به دنبال یافتن جواب سایر سوالات حقوقی خود هستید، مقالات دسته‌بندی شده سایت ایران وکلا را مطالعه کنید.