آیا ملک سند دار را می‌شود قولنامه‌ای فروخت؟ {راهنمای جامع}

فروش ملک سند دار با قولنامه یکی از موضوعات چالش‌برانگیز در بازار معاملات املاک است. بسیاری از خریداران و فروشندگان به دلایل مختلف، به جای انتقال سند رسمی، ترجیح می‌دهند از قولنامه برای تنظیم معامله استفاده کنند. این انتخاب ممکن است به ‌دلیل شرایط مالی یا نیاز به سرعت در انجام معامله صورت گیرد، اما همراه با پیچیدگی‌های حقوقی و خطرات احتمالی همراه خواهد بود.

استفاده از قولنامه در فروش ملک سند دار، اگرچه از نظر قانونی ممکن است، اما باید با دقت بالایی انجام شود تا از مشکلات حقوقی و اختلافات بعدی جلوگیری شود. در این مقاله به بررسی اینکه آیا ملک سند دار را می‌توان به‌ صورت قولنامه‌ای فروخت، شرایط این نوع معاملات، مزایا و معایب آن و همچنین راهکارهای قانونی برای کاهش ریسک‌های موجود خواهیم پرداخت.

قولنامه چیست؟

به بیان ساده، قولنامه یک توافق ابتدایی بین خریدار و فروشنده است که بر اساس آن طرفین متعهد می‌شوند که در آینده یک معامله رسمی انجام دهند. این سند معمولاً در مواردی استفاده می‌شود که فروشنده و خریدار هنوز به دلایل مختلف نمی‌توانند به طور رسمی معامله را انجام دهند.

به لحاظ حقوقی، قولنامه، نوعی سند توافق‌نامه‌ای است که میان خریدار و فروشنده پیش از انجام معامله نهایی امضا می‌شود. در این سند، طرفین تعهد می‌کنند که در آینده معامله رسمی را بر اساس شرایطی که در قولنامه مشخص شده است، انجام دهند. قولنامه بیشتر در شرایطی تنظیم می‌شود که فروشنده و خریدار به دلایلی نمی‌توانند در لحظه معامله را به‌صورت رسمی و با سند قطعی به ثبت برسانند.

این سند به ‌نوعی نشان‌دهنده حسن نیت طرفین برای انجام معامله شناخته می‌شود، اما از نظر حقوقی به ‌اندازه سند رسمی اعتبار ندارد.

در قولنامه معمولاً اطلاعاتی مانند مشخصات دقیق ملک، قیمت ، زمان تحویل ، شرایط پرداخت ، موضوع معامله و یا مشخصات مال مورد معامله و الباقی مشخصات مورد توافق طرفین مشخص می شود.

از جمله دلایل استفاده از قولنامه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نیاز به فراهم کردن مدارک لازم
• آماده نبودن تسهیلات مالی
• مشکلات قانونی که باید رفع شوند

در قولنامه شرایط معامله از جمله قیمت، زمان تحویل و شرایط پرداخت مشخص می‌شود. در مجموع باید اینطور گفت که قولنامه به خودی خود سند رسمی نیست، اما می‌تواند تعهدات حقوقی ایجاد کند و در صورت بروز اختلاف به عنوان مستند مورد استفاده قرار گیرد.

مقاله مرتبط: آیا قولنامه دستی با مهر و اثر انگشت اعتبار دارد؟ {راهنمای جامع}

اعتبار معامله ملک با قولنامه چقدر است؟

معاملات انجام شده با قولنامه به دلیل نداشتن سند رسمی، اعتبار محدودی در محاکم قضایی دارند. این نوع سند، اگرچه الزاماتی برای طرفین ایجاد می‌کند، اما بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی، نمی‌تواند به عنوان سند رسمی ملک شناخته شود. در مورد معاملات ملکی، اعتبار قولنامه به عوامل زیر بستگی دارد:

• مشخصات دقیق ملک
• ذکر تعهدات طرفین
• امضای شاهدان معتبر

در هر صورت، توصیه می‌شود که قولنامه تنها به عنوان یک سند موقت استفاده شود و در اسرع وقت معامله رسمی و ثبت سند انجام پذیرد.

آیا ملک سند دار را می‌شود قولنامه‌ای فروخت؟

فروش ملک سند دار به‌ صورت قولنامه‌ای از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما این نوع معامله همراه با پیچیدگی‌های خاص خود خواهد بود. ملک‌هایی که دارای سند رسمی هستند، به‌طور معمول باید از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی به نام خریدار منتقل شوند. برخی فروشندگان و خریداران به دلایل مختلف، از جمله تسهیل در فرآیند پرداخت‌ها یا جلوگیری از تاخیرهای اداری، تصمیم می‌گیرند تا ابتدا معامله را با قولنامه انجام دهند. در این حالت، قولنامه به ‌عنوان یک توافق موقت عمل می‌کند تا سند رسمی در زمان مناسب منتقل شود. با این وجود، فروش ملک سند دار با قولنامه ریسک‌هایی را به همراه دارد. مهم‌ترین خطر این است که بدون انتقال رسمی سند، خریدار همچنان از نظر قانونی مالک ملک شناخته نمی‌شود و ممکن است در آینده با مشکلات حقوقی مواجه گردد.

نکات مهم:

• فروشنده باید قادر باشد در نهایت سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.
• خریدار باید از عدم وجود مشکلات حقوقی یا محدودیت‌های مربوط به ملک اطمینان حاصل کند.
• بهتر است معامله با مشاوره حقوقی صورت گیرد تا از خطرات احتمالی پیشگیری شود.

شرایط خرید و فروش ملک سند دار با قولنامه

برای خرید و فروش ملک سند دار با قولنامه، رعایت چندین شرط اساسی ضروری است. ابتدا باید اطمینان حاصل شود که ملک دارای سند رسمی معتبر است و فروشنده مالک قانونی آن بوده و هست. در ادامه، باید جزئیات معامله، از جمله مبلغ پرداختی، نحوه پرداخت و تاریخ تحویل ملک، به‌طور دقیق در قولنامه ذکر شود. همچنین، بررسی وضعیت حقوقی ملک، از جمله وجود هرگونه بدهی یا وثیقه بر روی آن، از اهمیت بالایی برخوردار خواهد بود که نباید توجه به آن فراموش شود.

برای خرید و فروش ملک سند دار با قولنامه، باید به چند نکته کلیدی توجه کرد:

علاوه بر این شرایط، باید توجه داشت که معامله قولنامه‌ای ملک باید به صورت شفاف و با مشخص کردن تمام جزئیات مالی و حقوقی انجام شود. خریداران باید اطمینان حاصل کنند که فروشنده به تعهدات خود عمل کرده و سند را در نهایت به نام آن‌ها انتقال خواهد داد؛ در غیر اینصورت ممکن است افراد در سند زدن ملک قولنامه‌ای با مشکل جدی مواجه شوند و فرد ملک خریداری شده را از دست بدهد.

فروش ملک سند دار با قولنامه یک مسئله پیچیده و حساس در معاملات املاک است که نیازمند دقت و آگاهی حقوقی بالا می‌باشد. اگرچه این نوع معامله از نظر قانونی ممکن است، اما به دلیل نبود ثبت رسمی در دفاتر اسناد و ریسک‌های حقوقی، نیاز به بررسی دقیق‌تر شرایط حقوقی طرفین دارد. انتخاب این روش بدون مشاوره وکلای مجرب، می‌تواند منجر به بروز اختلافات جدی و حتی از دست رفتن حقوق خریدار یا فروشنده شود. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، همیشه توصیه می‌شود که معامله به‌طور رسمی و با ثبت در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

مزایا و معایب فروش ملک سند دار به صورت قولنامه‌ای

فروش ملک سند دار به صورت قولنامه‌ای دارای مزایا و معایبی است که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. از مزایای این روش می‌توان به انعطاف‌پذیری بیشتر در پرداخت‌ها و امکان انجام سریع‌تر معامله بدون نیاز به طی مراحل رسمی ثبت سند اشاره کرد که برای برخی فروشندگان و خریداران جذاب است. با این حال، معایب این نوع فروش نیز قابل توجه‌اند؛ از جمله عدم ثبت رسمی ملک به نام خریدار که می‌تواند به اختلافات حقوقی منجر شود. علاوه بر این، در صورت بروز مشکلات حقوقی یا تغییر نظر فروشنده، خریدار ممکن است برای اثبات مالکیت خود دچار چالش‌های قضایی شود.

مزایا:

• انعطاف‌پذیری در پرداخت‌ها
• امکان معامله در شرایط فوری و بدون نیاز به حضور در دفتر اسناد رسمی
• قابلیت پیش‌پرداخت و تنظیم شرایط خاص

معایب:

• عدم ثبت رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی
• امکان بروز اختلافات حقوقی در آینده
• احتمال فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین

خطرات فروش ملک سند دار به صورت قولنامه‌ای

فروش ملک سند دار به صورت قولنامه‌ای با خطرات متعددی همراه است که خریداران و فروشندگان باید از آن‌ها آگاه باشند. مهم‌ترین خطر این است که تا زمان انتقال رسمی سند، خریدار به‌طور قانونی مالک ملک محسوب نمی‌شود و ممکن است فروشنده از تعهد خود سر باز زند یا ملک را به شخص دیگری بفروشد! علاوه بر این، اگر ملک دارای بدهی، وثیقه یا مشکلات حقوقی دیگری باشد، خریدار پس از امضای قولنامه با موانع جدی مواجه خواهد شد. همچنین، قولنامه به دلیل نداشتن اعتبار کامل در دفاتر اسناد رسمی، در صورت بروز اختلافات حقوقی قدرت اجرایی کمتری دارد و ممکن است خریدار برای اثبات حقوق خود ناچار به پیگیری قضایی طولانی شود.

در ادامه به صورت خلاصه مجموعه‌ای از خطراتی که ملک به صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسد را گردآوری کرده و توضیح خواهیم داد:

• فسخ قولنامه توسط فروشنده: ممکن است فروشنده بعد از امضای قولنامه، از فروش ملک منصرف شود و در صورت نبود تعهدات قانونی کافی، خریدار با مشکلات حقوقی مواجه شود.
• موانع قانونی: عدم انتقال سند رسمی به خریدار ممکن است به دلیل وجود مشکلات قانونی مانند بدهی‌ها، وثیقه‌ها یا محدودیت‌های قانونی باشد.
• عدم اعتبار کامل در محاکم قضایی: قولنامه به دلیل نداشتن اعتبار رسمی در محاکم قضایی، ممکن است مشکلاتی برای خریدار ایجاد کند.

نظر مشاوران و وکلای ملکی ایران وکلا در این خصوص

مطابق با قانون جدید همگی افراد ملزم به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول خود هستند و طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1401/9/6 مجلس و 1403/2/26 مجمع تشخیص مصلحت نظام، ثبت سند الزامی است. همچنین مطابق با ماده یک این قانون معاملاتی دیگر تحت عنوان قولنامه وجود نخواهد داشت و هرگونه دعوی حقوقی در این زمینه قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و حتی مطابق با ماده 9 همین قانون اگر ماموران دولتی و قضات نسبت به این موارد ترتیب اثر بدهند، مجازات خواهند شد.

همانطور که ملاحظه می‌کنید، به دلیل عدم ثبت رسمی ملک در دفاتر اسناد، خطرات حقوقی فراوانی برای خریدار و فروشنده به همراه خواهد داشت؛ به ویژه در مواردی که ملک شش دانگ یا دارای سند تک برگ باشد، قولنامه نمی‌تواند به عنوان یک تضمین کامل در برابر مشکلات حقوقی عمل کند. از این رو، وکلای ملکی ایران وکلا توصیه می‌کنند که هرچه زودتر قولنامه به یک سند رسمی تبدیل شود تا خریدار و فروشنده از حمایت‌های قانونی بیشتری برخوردار شوند.

علاوه بر این، ما هشدار می‌دهیم که در معاملات قولنامه‌ای، امکان بروز اختلافات درباره مفاد قولنامه یا ناتوانی فروشنده در انتقال سند وجود دارد. به همین دلیل، استفاده از مشاوره حقوقی قبل از امضای هرگونه قولنامه الزامی است تا از صحت مالکیت فروشنده، وضعیت قانونی ملک و عدم وجود بدهی یا وثیقه بر روی زمین یا ملک اطمینان حاصل شود.

نتیجه‌گیری

فروش ملک سند دار با قولنامه اگرچه ممکن است و در برخی موارد توسط فروشندگان و خریداران انتخاب می‌شود، اما همراه با ریسک‌ها و چالش‌های قابل توجه‌ای است و بعضا ممکن است جریمه یا مجازات سنگینی را در بر داشته باشد. مهم‌ترین نکته در این نوع معاملات، عدم ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی است که می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی شود که در قوانین جدید، غیر قابل رسیدگی هستند.

از مزایای فروش ملک سند دار با قولنامه می‌توان به انعطاف‌پذیری در پرداخت‌ها و سرعت انجام معامله اشاره کرد؛ اما آیا این مزایا در مقابل خطرات بالقوه مانند فسخ یک‌ طرفه قرارداد، عدم انتقال سند و موانع قانونی احتمالی و یا حتی از دست رفتن سرمایه، ارزشش را دارد؟ به همین دلیل، همیشه توصیه می‌شود که معامله قولنامه‌ای در سریع‌ترین زمان ممکن به انتقال سند رسمی منجر شود تا حقوق طرفین حفظ شود.

به عنوان حسن ختام باید گفت که بهترین راه برای کاهش ریسک‌های ناشی از فروش ملک سند دار با قولنامه، مشاوره با وکلای ملکی و استفاده از خدمات حقوقی تخصصی است. این اقدام می‌تواند تضمین‌کننده انتقال صحیح و قانونی ملک باشد و از بروز اختلافات و مشکلات آتی جلوگیری کند. هرگونه معامله‌ای که بدون در نظر گرفتن این اصول انجام شود، احتمال ایجاد مشکلات جدی را افزایش می‌دهد.