فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

هر روز در بنگاه‌های معاملات ملکی، قراردادهای اجاره خانه زیادی منعقد می‌شود. اما ممکن است پس از امضای قرارداد، موجر یا مستاجر به دلایلی پشیمان شده و تصمیم به فسخ آن بگیرند. فسخ اجاره‌نامه توسط موجر و مستاجر می‌تواند در هر زمانی انجام شود. اگر شما هم مستاجر یا مالک هستید و قصد دارید قرارداد اجاره‌تان را فسخ کنید، این مقاله می‌تواند برای شما مفید باشد.

قرارداد اجاره نامه چیست و چگونه فسخ می‌شود؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای این است که یکی از طرفین قرارداد، یعنی موجر یا مستاجر، یا هر دو تصمیم می‌گیرند که قبل از موعد تعیین‌شده در قرارداد، با دلایل موجه و مطابق با قانون، به قرارداد پایان دهند. برای جلوگیری از هرج و مرج، قانون شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این معنا که هر یک از طرفین باید با رعایت این چارچوب قانونی اقدام به فسخ نمایند. قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است و امکان فسخ اجاره‌نامه تنها تحت شرایط خاصی که در ادامه توضیح داده خواهد شد، وجود دارد.

اگر موجر یا مستاجر هنگام تنظیم اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد آن را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرفی که شرط را تعیین کرده است می‌تواند با استناد به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، به این معنا که پس از انعقاد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون مشخص کرده، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه تحت شرایط زیر امکان‌پذیر است:

• خیار شرط
• خیار تعذر تسلیم
• خیار عیب
• خیار تخلف شرط
• تخلف از وصف
• انواع فسخ ذکر شده در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته و در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین توضیح داده خواهد شد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه چیست؟

فسخ اجاره‌نامه باید مطابق با شروط قانونی انجام شود. بنابراین، طرفین قرارداد نمی‌توانند به دلایل غیررسمی و غیرقانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند. در بخش مربوط به قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه، بررسی کردیم که بر اساس چه خیاراتی هر یک از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند. به همین دلیل، شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل موارد زیر است:

• شرط خیار: شرطی که به یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
• خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد.
• خیار عیب: اگر عیب یا نقصی در خانه وجود داشته باشد که در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی نیز صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
• خیار تخلف شرط: اگر در زمان تنظیم قرارداد اجاره شروطی تعیین شده باشد و یکی از طرفین به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
• تخلف از وصف: اگر پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

خیار به معنای توانایی یکی از طرفین قرارداد برای برهم زدن آن است. اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت بوده و هر یک تحت شرایط خاصی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین، چه موجر و چه مستاجر، بر اساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

• اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد.
• اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را به شخص دیگری واگذار یا اجاره دهد.
• اگر مستاجر ملک را برای فعالیت‌های نامناسب یا تجاری عمده استفاده کند.
• مستاجر باید اجازه ورود به ملک را برای انجام تعمیرات به مالک بدهد. در صورتی که مستاجر بدون دلیل موجه از این کار امتناع کند یا نسبت به ملکی که در اجاره اوست سهل‌انگاری کند و وظایف محوله طبق قرارداد را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد خواهد داشت.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

براساس ماده ۶ قانون و با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی، اگر ملک اجاره‌ای به مستاجر با شرایط ذکر شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند بر اساس خیار رویت و تخلف وصف پس از مشاهده، اقدام به فسخ کند.

در مواردی که حق فسخ مستاجر در قرارداد اجاره ذکر شده باشد، مانند برخی قراردادها که اجازه فسخ را به دلایل خاص محدود می‌کنند، ضروری است که دلایل فسخ با توافق طرفین در قرارداد قید شود.

اگر کل یا بخشی از ملک اجاره‌ای خراب شود یا در معرض خرابی قرار گیرد به گونه‌ای که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و تعمیر آن ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت. گاهی پیش می‌آید که مستاجر قبل از پایان قرارداد تصمیم به نقل مکان می‌گیرد. در این صورت، او باید از قبل به مالک اطلاع دهد. برای مثال، اگر مستاجر به دلایل شغلی مجبور به نقل مکان به شهر دیگری باشد، معمولاً موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا زمان رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدیدی پیدا می‌کند.

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است. برای موجر، دلایلی چون عدم پرداخت اجاره بها، تخریب ملک و استفاده غیرمجاز از ملک می‌تواند به عنوان دلایل فسخ مطرح شود. از سوی دیگر، مستاجر نیز می‌تواند در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد توسط موجر، مانند عدم تعمیرات ضروری یا ایجاد مزاحمت، درخواست فسخ کند. همچنین، در مواردی که قرارداد به صورت مدت‌دار منعقد شده باشد، پایان مدت اجاره به خودی خود به معنای فسخ قرارداد است. در هر صورت، رعایت مراحل قانونی و مستندات لازم برای فسخ قرارداد ضروری است تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

خسارت فسخ قرارداد در اجاره نامه چگونه محاسبه می‌شود؟

خسارت فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

زمانی که قرارداد اجاره به‌طور صحیح و با رعایت تمامی شرایط منعقد شده و موجر، مستاجر و شاهدان آن را امضا کرده‌اند، قرارداد به‌طور کامل معتبر و برای هر دو طرف الزام‌آور است. بدین ترتیب، مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد باید رعایت شوند. در بسیاری از قراردادها، بند فسخی درج می‌شود تا در صورت منصرف شدن یکی از طرفین، امکان فسخ قرارداد و خروج از تعهدات فراهم باشد.

معمولاً مبلغی به‌عنوان ضرر و زیان تعیین می‌شود تا خسارت طرف مقابل جبران گردد. این مبلغ می‌تواند به‌صورت مقطوع یا درصدی از مبلغ اصلی باشد، مثلاً 50 میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره یا 5 درصد از مبلغ ودیعه. اگر موجر یا مستاجر بخواهد قرارداد اجاره را قبل از تحویل ملک فسخ کند، باید به یکی از بندهای فسخ مراجعه کند. ممکن است بند فسخ فقط برای یکی از طرفین قرارداد تعیین شده باشد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل

شرایط دریافت خسارت در این حالت نیز مشابه مورد قبلی است. با این حال، یک نکته وجود دارد: معمولاً بند فسخ تا قبل از تحویل ملک معتبر است. البته ممکن است فردی برای پس از تحویل نیز بند فسخی داشته باشد، اما در اکثر قراردادها حق فسخ با پرداخت خسارت، تنها تا قبل از تحویل مورد اجاره وجود دارد.

آیا صاحبخانه می تواند قرارداد را در حالی که مستاجر در حال استفاده از ملک است فسخ نماید؟

فرض کنید به عنوان موجر تمایل دارید اجاره‌نامه را فسخ کنید. در صورتی که بتوانید رضایت مستاجر را جلب کنید، می‌توانید بر اساس بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره‌نامه، آن را فسخ کنید. برای تفسیر این بند، متن موجود در اجاره‌نامه را ذکر می‌کنیم.

متن قدیم بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره‌نامه:

اگر مستاجر یا موجر بخواهند قبل از پایان قرارداد، آن را فسخ کنند، باید یک ماه قبل اطلاع دهند و اجاره یک ماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت کنند.

متن جدید بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره‌نامه:

اگر موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ اقدام کنند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین، باید از طریق اظهارنامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ کنند. با این حال، فسخ کد رهگیری منوط به تأیید آن از طریق مراجع قضایی خواهد بود. اگر طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام کنند، باید یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله، طرف مقابل را مطلع کرده و مستاجر یک ماه اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت کند. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرارنامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که پرداخت ضرر و زیان بر عهده شخصی است که درخواست فسخ اجاره‌نامه را مطرح می‌کند. به عبارت دیگر، تفاوتی ندارد که درخواست‌کننده موجر باشد یا مستاجر؛ در هر صورت، او موظف است ضرر و زیان تعیین‌شده را به طرف مقابل پرداخت نماید.

چه مدت زمانی برای تخلیه ملک باید در نظر گرفت؟

مستاجر معمولاً موظف است تا تاریخ مشخصی پس از انقضای قرارداد، ملک را تخلیه کند. این مدت زمان معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ روز است، اما ممکن است در برخی مناطق و قراردادها متفاوت باشد.

جمع بندی

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر نیازمند رعایت شرایط و ضوابط قانونی مشخصی است که در قوانین ایران تعیین شده است. آگاهی از این شرایط به هر دو طرف کمک می‌کند تا در مواقع لزوم، به طور قانونی و بدون ایجاد مشکلات حقوقی اقدام کنند. همچنین، مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند در درک بهتر حقوق و وظایف هر یک از طرفین مؤثر باشد و به جلوگیری از بروز اختلافات کمک کند. به همین دلیل، توجه به جزئیات قرارداد و شرایط فسخ آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.