همه چیز درباره قوانین رهن و اجاره در سال 1403؛ {قوانین جدید}

قانون موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶، به منظور تنظیم روابط بین موجر و مستاجر تصویب شده است. این قانون به تعیین حقوق و تکالیف هر یک از طرفین پرداخته و سعی دارد تا با ایجاد تعادل در این روابط، از حقوق مستاجران و موجران حمایت کند. بر اساس این قانون، موجر موظف است ملک را در شرایط مناسب و قابل استفاده به مستاجر تحویل دهد و همچنین مسئولیت تعمیرات اساسی و تأسیسات را بر عهده دارد.

از سوی دیگر، مستاجر نیز موظف است اجاره‌بها را به موقع پرداخت کند و از ملک به نحو مطلوب استفاده نماید. قانون همچنین به مسائل مربوط به تمدید قرارداد، تخلیه ملک و شرایط فسخ قرارداد اجاره پرداخته و چارچوب‌های قانونی مشخصی را برای حل اختلافات احتمالی بین طرفین تعیین کرده است. آگاهی از این قوانین برای هر دو طرف قرارداد اجاره و رهن ضروری است تا از بروز اختلافات و مشکلات قانونی جلوگیری شود. این مقاله به بررسی مهم‌ترین نکات و تغییرات قوانین موجر و مستاجر در سال 1403 می‌پردازد.

قانون جدید رهن و اجاره 1403 چیست؟

قانون جدید تمدید اجاره در سال 1403، تغییرات مهمی در رابطه با حقوق مستاجران و مالکان ایجاد کرده است. این قانون به منظور حمایت از مستاجران و ایجاد تعادل بیشتر در بازار اجاره مسکن تصویب شده است.

• مقررات مربوط به تمدید قرارداد

حق تمدید: مستاجران حق دارند که قرارداد اجاره خود را برای یک دوره مشخص (معمولاً یک سال) تمدید کنند، مگر اینکه مالک دلایل قانونی برای عدم تمدید داشته باشد. مقررات مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای نخستین بار در کشور در شرایط شیوع بیماری کرونا تصویب گردید. با توجه به دشواری‌های اقتصادی که برای مردم پیش آمده بود، دولت در سال ۱۴۰۰ مصوبه‌ای تحت عنوان بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا صادر کرد که هدف آن حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی بود. این مصوبه به مستاجران اجازه می‌دهد تا درخواست تمدید اجاره را ارائه دهند و از افزایش نامناسب قیمت‌های اجاره جلوگیری شود.

بر اساس این مصوبه، میزان افزایش اجاره‌بها در شهرهای کوچک بین ۱۰ تا ۱۵ درصد و در شهرهای بزرگ بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین شده است. همچنین، هیچ متن قانونی صریحی مبنی بر افزایش سی درصدی یا بیشتر وجود ندارد. پس از پایان دوره بیماری کرونا، شرایط به حالت قبل باز می‌گردد و موجر را نمی‌توان مجبور به تمدید قرارداد با مستاجر کرد.

 اعلام تمدید: مستاجر باید حداقل 2 ماه قبل از پایان قرارداد، تمایل خود به تمدید را به مالک اطلاع دهد.

• محدودیت‌های افزایش اجاره بها

نرخ افزایش: شورای شهر یا وزارت راه و شهرسازی هر ساله نرخ مجاز افزایش اجاره بها را تعیین می‌کند. این نرخ معمولاً بر اساس شاخص‌های اقتصادی و نرخ تورم است.

موافقت طرفین: هر گونه افزایش اجاره بها باید با توافق طرفین انجام شود و مالکان نمی‌توانند به صورت یک‌جانبه مبلغ را افزایش دهند.

• حقوق و تعهدات مستاجران

عدم اخراج بدون دلیل: مالکان نمی‌توانند مستاجران را بدون دلیل موجه (مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض شرایط قرارداد) اخراج کنند.

حق استفاده از ملک: مستاجران حق دارند از ملک اجاره‌ای به طور مناسب و بدون مزاحمت استفاده کنند.

• تعهدات مالکان

تعمیرات و نگهداری: مالکان موظفند ملک را در شرایط مناسب نگهداری کرده و تعمیرات ضروری را انجام دهند. این شامل تعمیرات اساسی مانند سیستم گرمایشی، برقی و لوله‌کشی می‌شود.

تحویل ملک: در زمان تحویل ملک به مستاجر، باید ملک در شرایط مناسب و قابل سکونت باشد.

• تنظیم قرارداد

قرارداد کتبی: تمامی قراردادهای اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده و شامل جزئیات مشخصی از جمله مبلغ اجاره، مدت زمان، شرایط خاص و تعهدات طرفین باشند. ، اجاره‌نامه‌های عادی دیگر هیچ‌گونه اعتبار قانونی ندارند و اگر به‌صورت دستی نوشته شوند و در سامانه املاک و مستغلات ثبت نشوند، آن اجاره‌نامه به‌عنوان سند رسمی محسوب نخواهد شد.

ثبت قرارداد: ثبت قرارداد در سامانه املاک و مستغلات می‌تواند به شفافیت و جلوگیری از اختلافات کمک کند.

• مراجع حل اختلاف

دعاوی اجاره: در صورت بروز اختلاف بین مستاجر و مالک، می‌توان به مراجع قضائی یا هیئت‌های حل اختلاف مراجعه کرد. این مراجع به بررسی و حل مشکلات مربوط به اجاره می‌پردازند.

این قانون به منظور حمایت از حقوق مستاجران و ایجاد توازن در بازار اجاره مسکن طراحی شده است و می‌تواند به کاهش تنش‌ها و اختلافات کمک کند. توجه داشته باشید که آگاهی از قوانین ذکر شده باعث می‌شود تا با دید بازتری به معامله بپردازید

نحوه تعیین اجاره‌بها

در استان‌هایی که نرخ تورم سالانه بیش از 30 درصد است، شورای عالی مسکن موظف است به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، حداکثر میزان افزایش اجاره‌ بهای مسکن و وام‌های مربوطه را برای شهرهای با جمعیت بالای 100 هزار نفر و شهرهای جدید آن استان، بین 50 تا 100 درصد نرخ تورم سالانه تعیین کند.

برای واحدهایی که در سال قبل از انعقاد قرارداد، کد رهگیری اجاره‌نامه نداشته‌اند، حداکثر اجاره این املاک معادل یکی از موارد زیر خواهد بود:

• اجاره بهای تعیین‌شده در ماده 8 این قانون
• 10 درصد بیشتر از ارزش اجاری مطابق با ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم
• هر کدام از موارد بالا بیشتر باشد.

اگر اجاره بهای توافق‌شده بین موجر و مستاجر کمتر از ارزش اجاری مندرج در ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم باشد، طرفین قرارداد نیازی به رعایت درصدهای مشخص‌شده در این ماده نخواهند داشت. همچنین، معافیت مالیات بر اجاره مسکونی یکی از مزایای مالکان است.

قانون پرداخت اجاره‌خانه

موعد پرداخت اجاره بهای مشاعات برج و به طور کلی اجاره بهای ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. این موعد به توافق میان موجر و مستاجر بستگی دارد و در قرارداد اجاره‌نامه مشخص می‌شود که آیا مبلغ اجاره در پایان ماه یا ابتدای ماه پرداخت شود. همچنین، اگر مستاجر در پرداخت اجاره تأخیر کند، مالک می‌تواند تا ۱۰ روز پس از موعد مقرر، این موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اجاره گزارش دهد.

اگر مستاجر در زمان معین اجاره بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه اطلاع دهد. از طریق این دفترخانه، یک اجرائیه برای مستاجر ارسال می‌شود که شامل درخواست تخلیه یا وصول اجاره بها است. در این حالت، اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت کند، اجرائیه تخلیه متوقف خواهد شد؛ اما مالک می‌تواند با شکایت به دادگاه، درخواست تخلیه ملک را به دلیل تخلف مستاجر مطرح کند.

یکی از مسائلی که ممکن است در هنگام اجاره ملک با آن مواجه شوید، درخواست چک برای پرداخت اجاره هر ماه است. به این نکته توجه داشته باشید که این چک‌ها نیز مسئولیت حقوقی دارند و از این نظر با سایر چک‌ها تفاوتی ندارند.

هنگام نوشتن چک برای پرداخت اجاره، دقت کنید که تاریخ چک را به‌درستی وارد کنید و آن را هم به حروف و هم به عدد بنویسید تا مشکلی پیش نیاید. حتماً چک را خودتان بنویسید و در نوشتن اطلاعات، از یک خودکار استفاده کنید. چک باید به نام فردی نوشته شود که در قرارداد اجاره‌نامه ذکر شده است. اگر مالک از شما خواست چک را به نام فرزند، همسر یا شخص دیگری بنویسید، به این درخواست پاسخ مثبت ندهید؛ زیرا در صورت بروز مشکل، نمی‌توانید ثابت کنید که این چک بابت اجاره بوده و فرض بر این خواهد بود که برای پرداخت بدهی بوده است.

اگر مبلغ اجاره بالا است، حتماً از چک یک کپی بگیرید و آن را نزد خود نگه دارید. در متن چک حتماً قید کنید که این چک بابت اجاره بها پرداخت شده است، زیرا این چک به عنوان یک سند رسمی محسوب می‌شود. همچنین، مطمئن شوید که موجودی کافی در حساب شما وجود دارد تا هنگام پاس شدن چک مشکلی پیش نیاید.

نکته حائز اهمیتی که باید به آن توجه داشته باشید اینست که تمامی موارد ذکر شده در این مقاله، تنها زمانی اعتبار و ارزش قانونی خواهند داشت که در اجاره‌نامه یا قولنامه‌ای که توافقات به صورت مکتوب درج شده است، وجود داشته باشند. در غیر این صورت، طرفین می‌توانند با طرح دادخواست در دادگاه، درخواست صدور حکم و رسیدگی به موضوع را مطرح کنند

کسر مبلغ اجاره از پول‌پیش

جریمه دیرکرد در قرارداد اجاره، هم برای موجر و هم برای مستاجر قابل تعریف است. برای مستاجر، جریمه‌ای برای تأخیر در تخلیه خانه و برای مالک، جریمه‌ای برای تأخیر در بازگرداندن ودیعه (مبلغ رهن) به مستاجر در قانون در نظر گرفته شده است.

یکی از سوالات متداول این است که آیا می‌توان برای تأخیر در پرداخت اجاره ماهیانه جریمه تعیین کرد؟ پاسخ منفی است. اما به درخواست موجر، می‌توان بندی به قرارداد اضافه کرد که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، موجر اجازه داشته باشد مبلغ اجاره معوقه را از ودیعه قرض الحسنه (رهن) برداشت کند.

در این حالت نیز، در واقع جریمه‌ای برای تأخیر در پرداخت اجاره ماهیانه تعیین نشده است و فقط موجر می‌تواند معادل اجاره پرداخت نشده را از ودیعه برداشت کند. بنابراین، می‌توان گفت که موضوع جریمه دیرکرد در قرارداد اجاره تنها به پایان مدت اجاره و عدم انجام تعهدات از سوی طرفین (تأخیر در تخلیه توسط مستاجر یا عدم بازگرداندن ودیعه توسط مالک) مربوط می‌شود.

در سال 1403، قوانین رهن و اجاره شامل نکات مهمی است که باید به آن‌ها توجه شود. یکی از تغییرات عمده، افزایش سقف مبلغ رهن و اجاره است که به منظور تطابق با شرایط اقتصادی و تورم صورت گرفته است. همچنین، شروط جدیدی برای فسخ قرارداد، از جمله عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شرایط قرارداد، به تصویب رسیده است. علاوه بر این، قوانین جدید به حمایت از مستاجران در برابر افزایش غیرمنصفانه اجاره بها و همچنین تضمین حقوق موجران در صورت تخلف مستاجرین پرداخته است. این موارد به همراه سایر جزئیات، به ایجاد تعادل در بازار اجاره و رهن کمک می‌کند و از بروز اختلافات جلوگیری می‌نماید.

مهلت پرداخت اجاره

• اجاره‌نامه عادی

اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند و پس از دریافت اظهارنامه، در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد یا اصلاً اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته باشد، ظرف 10 روز قسط یا اقساط معوقه را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تخلیه عین مستاجره و دریافت اجاره‌بها را مطرح کند. شایان ذکر است که بر اساس قانون جدید دولت در سال 1403، همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، اجاره‌نامه‌های عادی دیگر هیچ‌گونه اعتبار قانونی ندارند و ضروری است که به این قانون جدید توجه ویژه‌ای داشته باشید.

• اجاره‌نامه رسمی

اگر مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از سوی دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه مبنی بر پرداخت اجاره‌بها اقدام نکند، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه و وصول اجاره‌بها کند. در صورتی که پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره معوقه را پرداخت کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند. اما موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. البته توجه داشته باشید تمامی این موارد گفته شده درباره درخواست صدور اجرائیه توسط موجر زمانی امکان پذیر است که در قولنامه یا اجاره نامه ذکر این مسئله که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر حق درخواست تخلیه زودتر از موعد مستاجر و فسخ قرارداد را دارد قید شده باشد.

نحوه‌ محاسبه‌ رهن و اجاره چگونه است؟

نرخ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بسته به سال ساخت آن متفاوت است. اگر آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد، ارزش‌گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت کل ملک خواهد بود. اما همیشه این وضعیت ثابت نیست و گاهی آپارتمان‌هایی که چند سال از ساخت آن‌ها گذشته، نیز با همین فرمول ارزش‌گذاری می‌شوند.

این نسبت یک چهارم را می‌توان به طور کلی برای آپارتمان‌هایی که شش تا هفت سال از سال ساخت آن‌ها گذشته، در نظر گرفت. اگر بیست سال از زمان ساخت یک آپارتمان بگذرد، ارزش رهن کامل آن کاهش می‌یابد. حتی در برخی موارد، وقتی قیمت خانه به شدت افزایش یافته باشد، ممکن است نرخ رهن مسکن به 10 تا 15 درصد ارزش ملک برسد.

برای محاسبه قیمت اجاره، می‌توان قیمت رهن کامل واحد ساختمانی را بر یک میلیون تقسیم کرده و سپس عدد به‌دست‌آمده را در 30 هزار ضرب کرد. بر اساس تحقیقات میدانی انجام‌شده توسط مشاورین املاک در سطح شهر تهران، به‌طور معمول هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود.

به عنوان مثال، با توجه به رهن واحد مسکونی که به‌صورت فرضی 400 میلیون تومان در نظر گرفته شده، اجاره ماهانه این واحد ساختمانی 12 میلیون تومان خواهد بود. اما با در نظر گرفتن اینکه بسیاری از خانوارها به دلیل مشکلات اقتصادی قادر به تأمین کامل اجاره‌بها نیستند، تلاش می‌کنند مقداری از اجاره‌بها را با پرداخت رهن کاهش دهند و به نوعی بخشی از آن را به رهن و بخشی دیگر را به اجاره تبدیل کنند.

نحوه محاسبه رهن کامل یک ملک

برای محاسبه قیمت رهن کامل یک واحد ساختمانی، ابتدا باید قیمت هر مترمربع از واحد را در متراژ آن ضرب کنیم و سپس عدد به‌دست‌آمده را بر اساس سن بنا بر 4 یا 6 تقسیم کنیم. البته اگر قیمت به طور قابل توجهی افزایش یافته باشد، می‌توان به جای 4 یا 6، عدد 10 را نیز استفاده کرد.

به عنوان مثال، اگر 10 سال از زمان ساخت یک منزل مسکونی 50 متری بگذرد و فرض کنیم هر متر مربع از این واحد ساختمانی در بازار 80 میلیون تومان قیمت داشته باشد، به راحتی می‌توان ارزش رهن کامل آن را محاسبه کرد. با توجه به اعداد فرضی، قیمت کل این واحد مسکونی 4 میلیارد تومان خواهد بود.

با توجه به سال ساخت، ارزش‌گذاری رهن کامل این ملک (با در نظر گرفتن شرایط فعلی و قرار دادن عدد 10 در مخرج) به 400 میلیون تومان می‌رسد. البته دامنه این رهن ممکن است بسته به شرایط خانه، موقعیت آن و عوامل دیگر حتی به نزدیک یک میلیارد تومان نیز برسد.

قانون جدید تبدیل رهن به اجاره و برعکس

یکی از مسائلی که در مورد قیمت اجاره آپارتمان در تهران مطرح می‌شود، نوع قرارداد اجاره است که می‌تواند به صورت رهن کامل یا رهن به همراه اجاره باشد. معمولاً در قراردادهای اجاره، مبلغی معادل یک‌پنجم تا یک هشتم قیمت آپارتمان به عنوان رهن کامل تعیین می‌شود. اگر مستأجر بخواهد آپارتمانی را به صورت رهن کامل اجاره کند، دیگر نیازی به پرداخت اجاره ماهانه نخواهد بود. اما در صورتی که رهن کامل نباشد، مبلغی از رهن کسر شده و مستأجر باید اجاره ماهانه پرداخت کند. نحوه محاسبه رهن و اجاره به این صورت است که به ازای هر یک میلیون تومان، مبلغی در حدود ۴۰ تا ۶۰ هزار تومان در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، هر چه مبلغ رهن بیشتر باشد، به ازای هر میلیون تومان از آن، این مبلغ از اجاره کسر خواهد شد.

جمع بندی

قوانین رهن و اجاره در سال 1403 با هدف بهبود شرایط بازار مسکن و حمایت از حقوق طرفین قرارداد به‌روز شده‌اند. آگاهی از این قوانین و تغییرات جدید برای موجران و مستاجران ضروری است تا بتوانند از حقوق خود به‌خوبی دفاع کنند و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری نمایند. همکاری و مشاوره با کارشناسان حقوقی نیز می‌تواند به تسهیل فرآیند اجاره و رهن کمک کند. به طور کلی، رعایت قوانین و مقررات جدید می‌تواند به ایجاد یک بازار اجاره و رهن پایدار و منصفانه کمک کند.