قوانین معامله ملک در سال 1403؛ مهم‌ترین قوانین معامله ملک

معاملات ملکی به عنوان یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین فعالیت‌های اقتصادی در هر کشوری، نقش بسزایی در زندگی روزمره مردم ایفا می‌کند. از خرید و فروش خانه و زمین گرفته تا اجاره و رهن، این معاملات نه تنها نیاز‌های اساسی افراد را برآورده می‌سازند بلکه به عنوان سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت نیز شناخته می‌شوند. با توجه به پیچیدگی‌ها و قوانین مختلف حاکم بر این معاملات، آگاهی از شرایط و الزامات قانونی آن‌ها امری ضروری است. در این مقاله، سعی داریم به بررسی جامع و کاملی از مراحل و نکات کلیدی در معاملات ملکی بپردازیم تا شما بتوانید با اطمینان بیشتری اقدام به معامله نمایید.

تعریف معاملات ملکی

خرید و فروش ملک یکی از انواع معاملات ملکی است که شامل انتقال مالکیت یک دارایی ملکی بین دو طرف می‌شود. این فرآیند معمولاً با انجام مذاکرات و توافقات در مورد جزئیات معامله، تعیین قیمت، بررسی حقوق و مستندات قانونی و پرداخت مبالغ مربوط به معامله صورت می‌گیرد.

اهمیت رعایت قوانین معاملات ملکی

قوانین معاملات ملکی به منظور حفظ حقوق و منافع خریداران و فروشندگان وضع شده‌اند. این قوانین به طرفین اجازه می‌دهند تا حقوق و تعهدات خود را در این معاملات مشخص کنند و در صورت بروز اختلاف، به قوانین مربوطه مراجعه نمایند.

• حفاظت از حقوق و منافع طرفین
• اطمینان از وضعیت قانونی و فنی ملک
• پیشگیری از کلاهبرداری
• ایجاد اعتماد و پایداری در بازار ملک

انواع قرارداد معاملات ملکی

برای خرید و فروش، رهن و اجاره، و تهاتر یک ملک در بازار املاک، آشنایی با انواع قراردادهای ملکی و نمونه‌های مختلف آن‌ها ضروری است.

خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک می‌تواند در دو صورت مستقیم و غیر مستقیم انجام بگیرد. در خرید مستقیم، خریدار و فروشنده مستقیماً با هم در ارتباط هستند و از عقد قرارداد و کلیه مراحل را خود انجام می‌دهند، اما در خرید غیرمستقیم یا از طریق بنگاه، خریدار یا فروشنده درخواست خود مبنی بر خرید یا فروش ملک را به بنگاه معاملات املاک اعلام می‌کند و به این ترتیب وظیفه یافتن فروشنده یا خریدار و انجام کلیه امور مربوط به معامله بر عهده بنگاه خواهد بود.

بیع

عقد بیع معامله و قراردادی می‌باشد که در آن اشخاصی تحت عنوان فروشنده و خریدار با هم معامله می‌نمایند. بر این اساس که فروشنده در ازای گرفتن پول یا مال مالکیت مال خود را به دیگری می‌دهد و فرد خریدار نیز در مقابل دریافت مال و مالکیت آن پول آن را به فروشنده پرداخت می‌نماید. تعریف عقد بیع در قانون مدنی را در زیر می‌توانید بخوانید
مطابق با تعریف بیع موجود در ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع به معنای “تملیک عین به عوض معلوم” می‌باشد. به این معنی که فرد فروشنده در قبال دریافت مبلغی حق مالکیت خود بر عین را به دیگری انتقال داده و بعد از آن مبیع به تصرف و قبض مشتری داده می‌شود.

فسخ

فسخ معامله به معنای لغو یک قرارداد به صورت یک طرفه یا با توافق طرفین است. این عمل ممکن است به دلایل مختلفی مانند تخلف یکی از طرفین، وجود عیب در کالا یا به دلیل توافق در شروط قرارداد انجام شود.

رهن و اجاره

قرارداد رهن و اجاره آپارتمان توافقی قانونی بین مالک و مستأجر است که در آن شرایط و ضوابط اجاره یک واحد مسکونی مشخص می‌شود. این قرارداد شامل جزئیاتی نظیر مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره ماهانه، ودیعه، شرایط حکم تخلیه، فسخ و مسئولیت‌های طرفین است. هدف از تنظیم این قرارداد، حفظ حقوق هر دو طرف و ایجاد یک رابطه شفاف و قانونی در زمینه استفاده از ملک است.

مقاله مرتبط: فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

سرقفلی

قرارداد انتقال سرقفلی ملک توافقی است که بین مالک و خریدار سرقفلی منعقد می‌شود و در آن حقوق و مزایای مربوط به استفاده از یک ملک تجاری یا مسکونی منتقل می‌گردد. در قرارداد سر قفلی مستأجر مبلغی را به مالک در قالب قرارداد پرداخت کرده و بدین منظور در طول مدت اجاره، اجاره بهای کمتری را به موجر می‌پردازد. این قرارداد شامل جزئیات مهمی نظیر مبلغ انتقال، شرایط پرداخت، مدت زمان اعتبار سرقفلی و مسئولیت‌های طرفین می‌باشد.

قوانین تنظیم قرارداد ملکی در خرید و فروش املاک

برای بررسی شرایط و قوانین قرارداد فروش ملک، ضروری است که به شرایط صحت معاملات و الزامات خاص عقد بیع از دیدگاه قانون مدنی توجه شود. خوبست پیش از معامله از قوانین آن آگاهی داشته و نکات خرید و فروش ملک تجاری، مسکونی و اداری را بدانیم. با استناد به مواد قانون مدنی، می‌توان شرایط لازم برای قرارداد فروش ملک را به این شکل بیان کرد.

• طرفین قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار باید دارای اهلیت قانونی (عقل، بلوغ، و رشد) باشند.
• طرفین قرارداد باید قصد واقعی برای انعقاد و ایجاد معامله ملکی داشته باشند و با رضایت قلبی اقدام به انجام آن کنند.
• هدف معامله باید مشروع و قانونی باشد؛ زیرا در صورتی که هدف نامشروع در قرارداد تصریح شود، موجب بطلان عقد خواهد شد.
• ملک مورد معامله نباید تحت توقیف، در رهن و یا با هرگونه محدودیت قانونی برای معامله باشد.
• فروشنده و خریدار باید مالک یا متصرف قانونی ملک (مبیع) و بهای آن (ثمن) باشند. اگر یک نماینده یا وکیل به نیابت از آن‌ها اقدام به امضای قرارداد فروش می‌کند، لازم است که نماینده دارای وکالت‌نامه معتبر، رسمی و معتبر باشد.
• در صورت فروش ملک مشاع، تمامی شرکا باید موافق به فروش باشند، یا چنانچه یکی از این افراد محجور باشد، دادستان اجازه فروش را به قیم قانونی او داده باشد.

مراحل مختلف معامله بانکی

روش‌های پرداخت در معاملات داخلی از طریق شیوه‌های مختلفی انجام می‌شود. از جمله این معاملات می‌توان به معاملات رهن، اجاره و خرید و فروش املاک اشاره کرد. در این بخش به معرفی روش‌های مختلف پرداخت پول در معاملات داخلی می‌پردازیم:

پرداخت از طریق چک: این روش به سه شکل متفاوت انجام می‌شود:

• چک عادی: به دلیل بالا بودن مبلغ چک در معاملات داخلی مانند خرید و فروش املاک، از چک برای انتقال وجه استفاده می‌شود. نحوه انتقال پول از طریق چک عادی به این صورت است که صاحب حساب جاری چکی را به نام صاحب ملک یا فروشنده امضا و صادر می‌کند. این چک‌ها باید به نام شخص یا به صورت حامل نوشته شوند و اعتبار این نوع چک توسط صاحب حساب تعیین می‌شود.
• چک بانکی تضمین شده: این چک، معروف به چک رمز دار و برابر با پول نقد است. چرا که بانک پرداخت آن را تضمین می کند.

دیگر موارد معامله بانکی در معامله ملکی می توان به صورت نقدی، کارت به کارت و از طریق دستگاه کارتخوان اشاره کرد. انتخاب هر یک از این روش ها به نوع معامله و طرفین معامله بستگی دارد.

شرایط و قوانین فسخ قرارداد ملکی

فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به‌ صورت کاملاً یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:

شرط فسخ قرارداد ملکی	توضیحات
اراده برای فسخ	فرد باید با اراده و تصمیم قطعی، اقدام به فسخ قرارداد کند.
رضایت کامل و بدون اکراه	فسخ باید با رضایت کامل طرفین انجام شود و در صورت وجود اکراه، فسخ فاقد اثر قانونی خواهد بود.
اهلیت فسخ‌کننده	فرد فسخ‌کننده باید از نظر سن، عقل و اعتبار قانونی دارای صلاحیت کافی برای فسخ قرارداد باشد.

معامله ملک از خرید و فروش زمین و آپارتمان تا رهن و اجاره یا بیع و فسخ، نه تنها بسیار رایج هستند، بلکه یکی از پرچالش‌ترین معاملات محسوب می‌شوند که امکان پیش آمدن دعوای حقوقی را ایجاد می‌کنند. با آگاهی از قوانین معامله ملک در سال جدید، می‌توان با کمترین ضرر و زیان و یا بروز چالش‌های احتمالی، معاملات ملکی انجام داد و از انجام معامله متضرر نشده و احساس رضایتمندی داشت.

نکات مهم در هنگام خرید و فروش و تنظیم قرارداد ملکی

خرید و فروش ملک از جمله معاملات بسیار مهم در زندگی افراد به شمار می‌رود. برای انجام این معامله به‌طور قانونی و بدون مشکل، توجه به نکات کلیدی ضروری است.

نکات مهم برای فروشنده:

• سنجش توان مالی خریدار:  اطمینان از توانایی مالی خریدار برای پرداخت کامل ثمن معامله.
• تحویل ملک پس از پرداخت کامل:  شرط کردن تحویل ملک بعد از پرداخت تمام وجه.
• حق فسخ در صورت عدم پرداخت:  پیش‌بینی حق فسخ در قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط.
• اعلام تمام نواقص ملک:  آگاهی دادن به خریدار از تمام نواقص و عیوب ملک.

نکات مهم برای خریدار:

• استعلام از مالکیت:  اطمینان از مالکیت فروشنده و عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی در ملک.
• بررسی دقیق سند مالکیت:  بررسی دقیق سند مالکیت و مطابقت آن با اطلاعات ملک.
• تعیین مشخصات دقیق ملک:  ذکر دقیق مشخصات ملک مانند مساحت، تعداد اتاق‌ها، انباری، پارکینگ و… در قرارداد.
• تعیین نحوه پرداخت ثمن:  مشخص کردن نحوه پرداخت ثمن (نقد، چک، وام) و تاریخ‌های پرداخت.
• حق فسخ برای خریدار:  در نظر گرفتن حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات توسط فروشنده.
• تعیین وجه التزام:  تعیین مبلغی به عنوان جریمه در صورت عدم انجام تعهدات توسط مالک.

موارد حقوقی در معامله ملک

یکی از مواردی که باید حتماً در نظر داشته باشید بررسی کردن سند ملک قبل از هرگونه معامله است. ممکن است به دلایل موقوفی بودن ملک، در رهن بودن ملک، ورثه ای بودن ملک، پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری) و به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص) این معامله برای شما به صرفه و یا قانونی نباشد.

بررسی موقوفی بودن ملک

اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.

بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:

• مطالعه جلد سند. اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
• مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) داخل سند نوشته شده: (شش دانگ عرصه و اعیان)، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: شش دانگ اعیان.

بررسی در رهن بودن سند ملک

برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به سایت سند من سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.

بررسی املاک ورثه‌ای

برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.

اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:

1. مالک به فردی وکالت داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
2. احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
3. احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.

مزایای مشاوره با وکیل ملکی در هنگام انجام معاملات ملکی

استفاده از مشاوره وکیل ملکی برای افرادی که با قوانین و پیچیدگی‌های رسیدگی به پرونده‌های ملکی آشنا نیستند، بسیار ضروری است تا بتوانند در دادگاه از حقوق خود دفاع کنند. همچنین، وکیل مشاوره ملکی می‌تواند در بهبود روند پرونده و افزایش شانس موفقیت افراد نقش بسزایی ایفا کند. در این مقاله سعی کردیم به صورت جامع به مهم‌ترین موضوعات در رابطه با یک معامله ملک که یکی از مهم‌ترین معامله‌های روزمره در کشور محسوب می‌شود توضیح دهیم. از انواع قوانین معامله ملک و تا موارد حقوقی در معامله و نحوه فسخ قرارداد برای شما توضیح داده شده است. برای توضیحات بیشتر با مشاوران حقوقی ما در ارتباط باشید.

جمع‌بندی

در نهایت، آگاهی از قوانین و شرایط مربوط به معاملات ملکی می‌تواند به شما کمک کند تا با اعتماد به نفس بیشتری در این حوزه فعالیت کنید. شناخت دقیق از مراحل مختلف معامله، حقوق و وظایف طرفین و نکات کلیدی می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری کند. ‌امیدواریم این مقاله به شما در درک بهتر این فرآیند کمک کرده و شما را در مسیر موفقیت‌آمیز معاملات ملکی یاری نماید.