نحوه مزایده ملک در اجرای احکام چگونه است؟

مزایده یکی از روش‌های متداول برای فروش املاک در نظام قضایی است که به ویژه در مواردی که ملک به دلیل بدهی‌ها یا احکام قضایی توقیف شده است، کاربرد دارد. در این فرآیند، قوانین مزایده ملک در اجرای احکام باید رعایت شوند تا از بروز مشکلات قانونی و تضییع حقوق افراد جلوگیری بعمل آید. در این مقاله، به تحلیل مراحل مختلف مزایده، الزامات قانونی و حقوق طرفین در این فرآیند پرداخته خواهد شد.

شرایط مزایده ملک در قانون

ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، به جز در موارد خاصی که در این بخش مشخص شده، نحوه فروش اموال غیر منقول را مشابه فروش اموال منقول تعیین می‌کند.

طبق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، در آگهی مزایده برای اموال غیرمنقول باید نکات زیر به وضوح ذکر شود:

1. نام و نام خانوادگی مالک ملک.

2. محل و توصیف کلی ملک و مشخص کردن اینکه آیا ملک برای سکونت، کسب و کار، تجارت یا زراعت استفاده می‌شود.

3. تعیین وضعیت ثبت ملک.

4. مشخص کردن اینکه آیا ملک در اجاره است و در صورت اجاره، مدت و مبلغ اجاره را ذکر کنید.

5. بیان اینکه آیا ملک مشاع است یا مفروز و مقدار مورد فروش.

6. تعیین حقوق اشخاص نسبت به ملک تحت هر عنوان.

7. قیمت پایه‌ای که مزایده از آن آغاز می‌شود.

8. زمان، روز و محل برگزاری مزایده.

تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: «در مواردی که انجام معاملات نیازمند تعیین قیمت عادله روز از سوی کارشناس رسمی است، نظر ارائه شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.»

این آگهی به ترتیب زیر منتشر خواهد شد و همچنین در محل ملک نصب می‌شود.

مراحل مزایده ملک در اجرای احکام

بر اساس ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، زمان فروش باید به‌گونه‌ای تعیین شود که فاصله میان انتشار آگهی و تاریخ فروش، بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز باشد.

نشر آگهی به دو صورت انجام می‌شود:

• آگهی در روزنامه

طبق ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی، آگهی فروش باید حداقل یک بار در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر شود.

هر یک از طرفین می‌توانند درخواست کنند که آگهی فروش در یک روزنامه کثیرالانتشار نیز درج گردد.

• الصاق آگهی

اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال کمتر از ۲۰,۰۰۰ تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل به‌جای انتشار آن در روزنامه انجام می‌شود (در این زمینه، هفته‌نامه‌ها نیز می‌توانند به‌عنوان روزنامه محسوب شوند).

علاوه بر این، لازم است که آگهی به‌صورت جداگانه در قسمت اجرایی و محل فروش نیز نصب گردد (طبق ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی).

دادورز (مامور اجرا) می‌تواند حداقل ۱۰ درصد از بالاترین مبلغ پیشنهادی را به‌صورت نقدی دریافت کند. در این صورت، برنده مزایده موظف است باقی‌مانده مبلغ را تا یک ماه پس از تاریخ برگزاری مزایده پرداخت نماید.

اگر خریدار در این مدت یک ماهه، مبلغ باقی‌مانده را پرداخت نکند، هزینه‌های مربوط به آگهی مجدد و سایر هزینه‌ها از مبلغ پرداخت نشده کسر می‌شود و باقی‌مانده به صندوق دادگستری واریز خواهد شد. سپس مزایده دوباره برگزار می‌شود.

تحویل مال به خریدار تنها پس از پرداخت کامل مبلغ امکان‌پذیر است.

پیدا نشدن خریدار

در صورتی که خریدار پیدا نشود، طبق ضوابط و شرایط مزایده ملک در اجرای احکام، سه گزینه برای حل این مشکل وجود دارد:

• معرفی مال دیگر: محکوم له (طلبکار) می‌تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی کند تا آن مال به مزایده گذاشته شود.
• قبول مال به قیمت پایه: خود محکوم له می‌تواند مال را به قیمت پایه قبول کند.
• تجدید مزایده: محکوم له می‌تواند درخواست تجدید مزایده کند؛ در این صورت، هزینه‌های مزایده بعدی بر عهده خود او خواهد بود.

بر اساس ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی قانون مزایده ملک در اجرای احکام، اگر مالی که مزایده بر آن آغاز شده خریدار نداشته باشد، محکوم له می‌تواند یکی از گزینه‌های بالا را انتخاب کند. در مزایده دوم، مال مورد مزایده به هر قیمتی که خریدار پیدا کند، به فروش می‌رسد و هزینه آگهی مجدد بر عهده محکوم له است. اگر چندین طلبکار وجود داشته باشند، رأی اکثریت آن‌ها از نظر مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده معتبر است.

نکات مهم:

• قبول فقط به قیمت پایه: محکوم له در هر دو مزایده تنها می‌تواند مال را به قیمت پایه قبول کند.
• حداقل قیمت در مزایده دوم: عبارت “به هر میزان که خریدار پیدا کند” به این معنا نیست که قیمت می‌تواند به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت پایه باشد. معمولاً تا ۱۰ درصد و در برخی موارد استثنایی تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پایه قابل قبول است.

حضور محکوم له و محکوم علیه (طلبکار و بدهکار) در جلسه مزایده الزامی نیست. محکوم له می‌تواند در مزایده شرکت کرده و احتمالاً برنده شود، اما محکوم علیه فقط می‌تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را بپردازد تا از انتقال مال جلوگیری کند.

مقاله مرتبط: در صورت فروش نرفتن مال بدهکار در مزایده چه باید کرد؟

موارد کاربرد مزایده ملک در اجرای احکام

مزایده به عنوان یک راهکار قانونی برای فروش اموال منقول و غیرمنقول شخصیت‌های حقیقی و حقوقی در شرایط مختلف کاربرد دارد. برخی از کاربردهای مزایده عبارتند از:

• مطالبه مهریه از جانب زوجه

در صورتی که زوجه اقدام به اجرای مهریه خود نماید، بخش اجرای احکام دادگستری اقدام به توقیف اموال زوج می‌کند. اگر زوج مهریه را پرداخت نکند، مراحل برگزاری مزایده و وصول مهریه زوجه در دستور کار قرار می‌گیرد.

• ورشکستگی شرکت

زمانی که یک شرکت اعلام ورشکستگی کند و نتواند دیون و تعهدات خود را پرداخت کند، مدیر تصفیه با تنظیم فهرستی از اموال و دارایی‌های شرکت، نسبت به برگزاری مزایده و فروش این اموال بر اساس تشریفات قانونی اقدام می‌کند.

• پرونده‌های کیفری

بر اساس ماده ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت مالی، در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی، می‌توان از مزایده استفاده کرد.

فروش اموال فرسوده ادارات و سازمان‌های دولتی

مزایده همچنین در خصوص فروش اموال، تجهیزات و ماشین‌آلات ادارات و سازمان‌ها کاربرد دارد. این فرآیند به بهینه‌سازی استفاده از منابع و جلوگیری از اتلاف اموال کمک می‌کند.

مزایده ملک در اجرای احکام در ایران تحت نظارت دادگاه‌ها و بر اساس قوانین مدنی و اجرایی انجام می‌شود. بر اساس ماده ۲۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، مزایده باید به‌طور علنی و با رعایت شرایط قانونی برگزار شود. اطلاع‌رسانی به ذینفعان درباره زمان و مکان مزایده می‌تواند از طریق انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار و همچنین در وب‌سایت رسمی قوه قضاییه انجام گیرد. طبق قانون جدید رسیدگی‌های الکترونیک، انتشار آگهی‌ها در سایت قوه قضاییه به عنوان یک روش معتبر و قانونی شناخته می‌شود و به تسهیل دسترسی عموم به اطلاعات کمک می‌کند.

مزایده مال مشاعی

مال توقیف شده، چه به صورت مفروز و چه مشاع، اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، در جلسه مزایده به فروش می‌رسد. در صورتی که مال توقیف شده به صورت مشاع باشد، در آگهی مزایده باید به وضوح ذکر شود که مال موضوع مزایده قابل مشاهده است و سهم مشاعی آن به فروش می‌رسد. براساس ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی، اگر سایر شریکان درخواست فروش تمام ملک یا مال مشاعی را داشته باشند، تمام مال به فروش می‌رسد و سهم شرکا از محل فروش پرداخت می‌شود.

شکایت از مزایده ملک در اجرای احکام

مهلت برای تنظیم شکایت از مزایده یک هفته پس از برگزاری آن است و این شکایت باید به دادگاه ارائه شود. بنابراین، تا زمانی که این مهلت به پایان نرسیده، نمی‌توان مال را به برنده مزایده تحویل داد. در صورتی که شکایتی در مورد برگزاری مزایده مطرح شود، مال تا پایان رسیدگی به آن شکایت تحویل نخواهد شد.

طبق ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، در شرایط خاصی فروش از اعتبار ساقط شده و مزایده باید تجدید شود. این شرایط شامل مواردی است که فروش در روز و ساعت مشخص یا در محل تعیین‌شده به موجب آگهی انجام نشود، یا اگر فردی بدون دلیل قانونی از خرید منع شود و یا بالاترین قیمت پیشنهادی رد گردد. همچنین، اگر مزایده بدون حضور نماینده دادستان برگزار شود یا خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید باشد، باید مزایده باطل گردد.

ماده ۱۲۷ قانون مذکور تصریح می‌کند که محکوم‌له می‌تواند مانند سایرین در خرید شرکت کند، اما ارزیابان، دادورزها (ماموران اجرا) و خویشاوندان آن‌ها تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت نمایند. اگر این افراد اقدام به خرید مال مورد مزایده کنند، مزایده باید باطل شود، حتی اگر شکایتی ارائه نشود. با این حال، در عمل، اگر هیچ‌کس شکایت نکند، معمولاً مزایده به عنوان صحیح تلقی می‌شود و مشکلی پیش نخواهد آمد.

جمع بندی

مزایده ملک در اجرای احکام یک فرآیند پیچیده و دارای ضوابط خاص است که رعایت آن‌ها برای حفظ حقوق تمامی طرفین ضروری است. آشنایی با مراحل برگزاری مزایده، مهلت‌های قانونی و شرایط ابطال آن به افرادی که در این فرآیند دخیل هستند، کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری اتخاذ کنند و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کنند. با توجه به اهمیت این موضوع، پیشنهاد می‌شود که افراد قبل از ورود به این فرآیند، مشاوره حقوقی لازم را دریافت کنند.